AREAS COMUNES

AREAS COMUNES
Y SU REGIMEN LEGAL

LAS ÁREAS, BIENES O COSAS COMUNES EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL. 
En propiedad horizontal coexisten dos clases de derecho de propiedad: Un derecho de propiedad privativo sobre el apartamento o local (propietarios propiamente dichos) y un derecho de propiedad colectivo o de la comunidad que conforma el edificio sobre las áreas comunes de toda la construcción(copropietarios). 

Características de las áreas, bienes o cosas comunes:
1. Indivisibilidad.
Una de las características más importantes de las áreas, bienes o cosas comunes en propiedad horizontal es su indivisibilidad, lo cual se traduce en la conformación de un solo bloque o conjunto de estos bienes y además, en su coexistencia inseparable con los bienes privativos. Esta unión de derechos y deberesentre los bienes privativos y bienes comunes se expresa entre otras circunstancias con la obligación de pago de los gastos comunes que tiene todo propietario de un apartamento o local. Las dos formas legales para que un propietario pueda dejar de contribuir con los gastos comunes, es enajenando el inmueble o renunciando formalmente a la condición de propietario en beneficio de la comunidad (figuralegal del abandono. Art 12 LPH). La indivisibilidad se fundamenta en la finalidad que tienen  los bienes comunes de servir como complemento a los  bienes privativos (apartamentos o locales); esta combinación del derecho de propiedad privativo sobre el apartamento con el derecho de copropiedad en las áreas comunes, conforma el  auténtico condominio. Sin embargo, por vía de excepción, la división delos bienes comunes en el sistema de propiedad horizontal puede darse por dos causas: a)- Cuando se trate de bienes comunes de uso exclusivo de algún o algunos apartamentos o locales, y solo mediante acuerdo de asamblea con el voto favorables de las 2/3 partes de los propietarios (Art. 8 LPH). (No quiero dejar pasar por alto mi observación e inconformidad con el  contenido de este artículo, porcuanto la división de esas cosas comunes hay que escriturarlas y al hacerlo se modifica el contenido del documento de condominio, lo cual solo puede darse mediante el acuerdo unánime de los copropietarios (Art. 29 LPH).) Y b)- En caso de destrucción total o parcial del edificio. En esta última situación se requiere que la destrucción parcial represente más de las ¾ partes de su valor. (Art. 16 LPH).2-Pertenecen a toda la comunidad de propietarios.
Los bienes comunes pertenecen a toda la comunidad en proporción a la alícuota señalada en el documento de condominio. Esta es otra de las características de este tipo de bienes. Sin embargo, el uso de las áreas comunes no está determinado por el valor de las alícuotas. Todos los propietarios tienen el mismo derecho de uso de las áreas comunes.
 3-Son inalienable.
En virtud de su función o finalidad, los bienes comunes también son inalienables, (no pueden ser enajenados o vendidos.) 
 
4-Son inembargables preventivamente.
Tampoco son embargables de manera preventiva, vale decir, no pueden ser objeto de embargos que sean decretados para garantizar las resultas en un juicio que se inicia.
 
*Concepto:
Sobre la base de lo antes expuesto,podemos señalar  que las áreas, bienes o cosas comunes, son todos aquellos espacios, bienes  o cosas de propiedad común a todos los propietarios de un edificio, que hacen adecuado el uso, disfrute, existencia, seguridad, higiene y conservación del mismo. La necesidad y utilidad que brinden a la comunidad un determinado espacio, determina su condición de bien común.
 
*¿Cuáles con las áreas comunes?:Las áreas, bienes o cosas comunes son las establecidas en el artículo 5 de la LPH y las demás que determine el documento de condominio respectivo, tomando en cuenta el criterio o concepto antes dicho.  

*Clases o tipos de bienes comunes: 
Atendiendo a sus características físicas, las áreas, bienes o cosas comunes pueden ser de dos tipos:
Bienes comunes esenciales y bienes comunes accidentales....