jurisprudencia

LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA DE LA VIVIENDA ARRENDADA.ESTADO DE LA CUESTIÓN EN LA NORMATIVA VIGENTE. (Con ocasión de la STS 237/2003, de 17 de marzo)
La STS 237/2003, de 17 de marzo vuelve a tratar el problema de la ejecución hipotecaria de vivienda arrendada. Es ésta una cuestión que se ha venido planteando de modo reiterado ante los Tribunales y a la que la doctrina ha dedicado unaparticular atención. Asimismo, en la última década observamos respecto de esta materia cierta preocupación del legislador, cuyos principales exponentes son el art. 13 de la LAU de1.994 y el art. 661 de la LEC de 2.000. Ante esta situación nos parece oportuno, a raíz de la citada sentencia, y dada la repercusión práctica, doctrinal y normativa de esta cuestión, realizar un estudio de la ejecución hipotecaria dela vivienda arrendada en el momento presente, poniendo de relieve las aportaciones y defectos de la nueva regulación positiva, tanto sustantiva como procesal, frente a la problemática que se venía suscitando con la legislación anterior.
1. LAS RELACIONES ENTRE ARRENDAMIENTO E HIPOTECA.
a) Situación anterior a la LAU de 1.994.
Las relaciones entre la hipoteca y el arrendamiento ha sido durantemucho tiempo, y hasta la LAU de 1.994, una importante preocupación para la doctrina y la jurisprudencia, particularmente en los casos de arrendamiento posterior a la hipoteca, por la dificultad de conciliar los intereses contrapuestos que concurren en esta materia: de un lado, la efectividad del crédito hipotecario y de otro, la estabilidad del arrendamiento. En principio, parecería que la solucióndebía ligarse a un criterio pura mente cronológico, de modo que el arrendamiento anterior a la hipoteca subsistiría con la ejecución de ésta, mientras que el arrendamiento posterior se extinguiría con ella. Si bien fue éste el criterio que mantuvo inicialmente nuestro Tribunal Supremo, tal planteamiento cedió posteriormente en favor del mantenimiento del arrendamiento en todo caso con apoyo en elreconocimiento de la prórroga forzosa del art. 57 LAU de1.964, entendiendo que la sucesión aludida en el precepto alcanzaba también a los casos de ejecución judicial. Tampoco faltaban en la doctrina autores que, en esta misma línea, justificaban el mantenimiento del arrendamiento posterior a la hipoteca tras la enajenación forzosa. Pero frente a ellos se alzaba un importante sector doctrinal quecriticaba esta desorbitada protección de los arrendatarios. En líneas generales, entendían estos últimos que reconociendo la subsistencia del arrendamiento establecido sobre una finca hipotecada se abriría una clara vía al fraude de los acreedores hipotecarios, especialmente si la renta fuera muy baja. Para garantizarles el cobro de su crédito se había constituido una hipoteca sobre una finca queno se encontraba arrendada, y el establecimiento de un arrendamiento posterior que no se extinguiese con la ejecución hipotecaria provocaría un notable descenso de las posturas en la subasta, frente a las expectativas iniciales del acreedor hipotecario. Se estimaba preferible en estos casos que el arrendatario viera extinguido su derecho con la ejecución de la hipoteca, en la medida en que lanecesaria inscripción de esta garantía real en el Registro de la Propiedad para su constitución la dota de una publicidad que la hace oponible frente al arrendatario. Éste pudo tener constancia de la existencia de la hipoteca cuando se estableció el arrendamiento, siendo consciente así del riesgo que asumía. Aunque con menor repercusión, el arrendamiento anterior a la hipoteca también suscitó algunosproblemas en el ámbito doctrinal. No había discusión en cuanto a la subsistencia de éste en el caso de ejecución hipotecaria de la finca, pero algunos autores destacaron el perjuicio que se derivaba para el acreedor hipotecario que ignorase la existencia del arrendamiento no inscrito en el Registro de la Propiedad. Esta clandestinidad de los arrendamientos se veía favorecida además por la...