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CONDICIONANTES FINANCIEROS DE LA INVERSIÓN EN VIVIENDA*


Autor: Paloma Taltavull de La Paz.

Instituto de Economía Internacional
Departmento de Análisis Económico Aplicado
Universidad de Alicante
Campus de S.Vicente del Raspeig,
03080 Alicante, Spain
Telf 34965903582
Fax 34965909322
e-mail: paloma@aea.ua.esCLASIFICACIÓN JEL : R21, G11, E22.
















Presentado a los V ENCUENTROS DE ECONOMÍA APLICADA, Oviedo, junio, 2002,

(*) Agradezco a Bharat Barot, del National Institute of Economic Research de Suecia la ayuda en la orientación del análisis planteado en este artículo. También a mis compañeros del departamento de Economía Financiera de la Universidad de Alicante por facilitarmelas series de rentabilidad de los activos libres de riesgo y con riesgo de la Bolsa de Madrid.
Abstract
Financial investment changes experienced on the Stock Exchange during the last decade, especially coinciding with financial markets crisis, appear simultaneously with a strong growth in the house building cycle in Spain. This phenomenon has been observed on two occasions in 1987 and 1997, whenan important fall occurred in capital’s trust about financial markets’ evolution. Real Estate Finance theory explains that a certain substitution degree in the investment objectives could happen and it depends on both higher return spread and risk decreased to invest in the real estate portfolio. There are only a few studies in Spain applying these principles and statistics that disaggregate theinvestment for various destinations. However, empiric coincidence in both periods suggests that a process substitution could be happening in Spain in the target of investment between housing and stock assets. To find this phenomena means to find the reasons because of that families and companies decide to invest in one market or other and why. In the case of Spain, a positive relationship shouldshow a very clear behaviour concerning with housing market that has important implications on family wealth as first time in Spanish research.
This paper analyses this aspect focusing this problem in conceptual environment of Tobin-Q. We define different ways to quantify yield factor, taking into account a measure of credit restriction that allows us to discriminate between investment decisions onfinancial assets and housing stock in Spain. Results show evidence about some factors exists to explain how investment discriminate its flows towards housings in Spain and the relevance of capital gains existing owning a house to take decision to invest.


Introducción
El comportamiento de la inversión residencial es difícil de medir y ha sido objeto de numerosos trabajos en el ámbitointernacional que abordan distintas aproximaciones1. Generalmente la literatura ha analizado la inversión residencial utilizando indicadores finales de actividad para estudiar su evolución, como las viviendas iniciadas o las terminadas, planteando modelos de comportamiento para definir las razones por las que los flujos de capitales llegan a la actividad residencial. Sin embargo, los volúmenes decapitales necesarios, las rentabilidades así como el desarrollo de los mercados financieros y el aumento de los flujos de inversión entre ellos, está generalizando el comportamiento inversor que tiende a diversificar las carteras y tener en cuenta la inversión inmobiliaria como una fórmula de diversificación del riesgo.
Este hecho es común en la mayor parte de los países desarrollados donde existenvehículos financieros que permiten esta diversificación. En España, sin embargo, los inversores institucionales en el sector de vivienda son principalmente instituciones financieras y algunas empresas especializadas en el sector, no existiendo de forma mayoritaria un grupo de inversores ajenos que actúe, al igual que en otros mercados, acelerando o retrasando el ciclo de edificación inmobiliaria...