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¿Se está viviendo una burbuja inmobiliaria en Lima?

Las propiedades en el Perú siguen subiendo. Para darnos una idea, tenemos que el mt2 de un departamento en Lima (Miraflores para este ejemplo), se podía adquirir en US$ 700 en el 2007; US$ 900 en el 2008; entre US$ 1,000 y US$ 1,100 en el 2009; y ahora alrededor de US$ 1,300 por mt2 o US$130 por pie2. Es decir, en sólo 4 años, un departamentode 1,000 pie2 de US$ 70,000 ahora se cotiza a US$ 130,000.
Ahora bien, ¿Estamos viviendo en el Perú la versión local de la burbuja inmobiliaria que tanto daño ha causado a la economía norteamericana y española? -para dar sólo dos ejemplos- o, ¿Es más bien el efecto de la transición de una economía chica y pobre con un GDP per cápita de sólo US$ 2,100, -como era el Perú en el 2000- a una economíamediana, emergente, en crecimiento y con un GDP per cápita de US$ 5,100 como lo es ahora?
Analicemos qué factores son los que están influyendo en la apreciación de los inmuebles en el Perú:
El tipo de cambio: Históricamente los departamentos en Perú se cotizan en dólares; sin embargo, el dólar en los últimos 5 años se ha debilitado y ahora US$1 dólar equivale a S/. 2.75 (vs S/. 3.5 en el 2006).Es decir, si en el 2006, un departamento en Miraflores de US$70,000 dólares equivalía a S/. 250,000 soles en moneda local. Ahora, ese mismo departamento se cotiza a US$ 130,000 o S/.350,000 soles (US$130,000 X US$2.75). Si comparamos los S/. 350,000 del 2010 con los s/.250,000 del 2006, el departamento se ha apreciado 40%.
Inflación: Durante el período 2006-2011, la inflación acumulada del Perúha sido de cerca del 15%. Es decir, si el departamento en diciembre del 2006 costaba S/.250,000; podríamos asumir que, sólo por la inflación, ese mismo departamento costaría este año S/.287,500 soles. La diferencia entonces, entre S/.350,000 y S/.287,500 es lo que sería la apreciación real del departamento durante dicho periodo. Entonces ya no es 40% sino sólo la mitad o un razonable 5% anual deapreciación.
Demanda Insatisfecha: La mejora económica de nuestro país ha hecho que millones de peruanos hayan pasado a formar parte de la clase media. Por ejemplo, en Lima, en el año 2007, el 49.7% de los limeños, era de los grupos socioeconómicos A, B y C; mientras que ahora es el 56%. Es decir, la clase media se ha incrementado de 4 millones de limeños a 4.6 millones en sólo 3 años. Es más, sianalizamos sólo las clases A y B, que viven generalmente en distritos como Miraflores, San Isidro, Surco, Lince, Pueblo Libre, Jesús María, Magdalena, San Miguel, San Borja y La Molina; tenemos que ellos también se han expandido y ahora representan el 22.9% de la población vs el 18% en el 2007. (401,000 limeños más o 130,000 familias). Según el periódico Gestión, “la demanda actual en LimaMetropolitana sobrepasa las 300,000 unidades de vivienda y la oferta inmobiliaria al tercer trimestre del 2010 fue de apenas 7,962 viviendas”; definitivamente, con esa diferencia entre la oferta y la demanda, es poco probable que se pueda hablar de una burbuja.
O sea que si piensas comprar una propiedad en el Perú; hazlo ya, ya que la tendencia es que el dólar seguirá debilitándose y por ende, unapropiedad en Lima puede ser una buena inversión.






l presidente de la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco), Fernando Castillo, descartó queexista una burbuja inmobiliaria en el país, al explicar que la demanda de viviendas está muy por encima de la oferta.

“No existe ninguna burbuja inmobiliaria porque la demanda de vivienda insatisfecha en el Perú supera el millón 800 milviviendas, y vegetativamente se incrementa en 140 mil viviendas anualmente, y la oferta está alrededor de 170 mil al año”, señaló.

Castillo destacó, además, que los créditos hipotecarios otorgados por la banca nacional están debidamente regulados y se sustentan en que la gran mayoría son para la compra de la primera vivienda del usuario, “no es una compra especulativa”. 

Lo que sí preocupa a  los...