Adquisición de inmuebles

[Doctrina] Control preventivo en las adquisiciones de inmuebles por parte de sociedades constituidas en el extranjero
Autor/es: Por Maure, Martín José. ED, [240] - (27/12/2010, nro 12.656) [Publicado en 2010] La inscripción de la sociedad comercial hace a la información para tutela del crédito. Sin crédito no hay comercio ni empresa mercantil, ni mercado. Julio César Otaegui

I Introducción Elpresente trabajo tiene como objetivo abordar de manera sencilla la problemática que gira en torno a la actuación extraterritorial, por parte de una sociedad constituida en el extranjero, respecto de la naturaleza y consecuencias que reviste la adquisición de un bien inmueble en el país. Lo que se pretende es realizar un sintético análisis de las características principales del tópico para poderdeterminar su inclusión, o no, dentro del régimen de aplicación del art. 118, párr. 3º de la LSC y, en su caso, sus posibles consecuencias. Para ello, se propone examinar un problema que carece de solución legal, a partir de diversas opiniones de autores de doctrina nacional, de la jurisprudencia, así como a través de opiniones de la Inspección General de Justicia de la Ciudad de Buenos Aires. Sebusca evitar que, por su ausencia, el control sea remoto, procurando un sistema preventivo que facilite este control en defensa del crédito, protegiendo los intereses de los acreedores locales y favoreciendo el desarrollo de un mercado serio. II Actuación en el país de las sociedades -constituidas en el extranjero El mundo cada vez más globalizado hace que a los productores, en general, no lesalcance con su mercado local y tengan que salir en búsqueda de nuevos mercados donde radicarse. En esos lugares (países de destino), las empresas necesitan ser reconocidas para poder actuar. En virtud de ello, existen países exportadores de capital que necesitan que los capitales salgan y están los países importadores de capital, dentro de los cuales nos encontramos nosotros. En estos últimos senecesita de inversiones externas para mover la economía. Este afán económico, a veces, implica la renuncia al control. Ése es el momento en que la política toma intervención en estas cuestiones y de sus intereses depende la graduación de rigurosidad que quiere aplicarle a este tipo de fenómenos comerciales. Del otro lado, los países exportadores de capitales no quieren ser controlados en su actividad ybuscan actuar libre e impunemente en los mercados de destino. Respecto de la actuación en sí misma, el art. 118(1) de la LSC recepta el denominado criterio “cualitativo-cuantitativo”, que expresa que la persona jurídica puede actuar libremente en el país y conforme las leyes del país de su constitución, pero queda sometida a la ley local, cuando realice habitualmente actos comprendidos en suobjeto social. Este criterio hace una relación en cuanto a la calidad y a la cantidad del acto realizado, imponiendo la conjunción de ambos para recién ser atrapados por la ley local. Este criterio es más “elástico” pero peca por su imprecisión y vaguedad, ya que no podemos saber, a priori, qué se entiende por acto habitual o cuántas repeticiones (cuantitativo) del acto necesitamos para que seahabitual. A su vez caemos en la duda de si realmente el acto habitual debe estar necesariamente en el elenco del objeto social (2). Sobre esto, otra doctrina expresa que “lo que caracteriza al acto es la ‘habitualidad’, y no su inclusión en el objeto social, ya que el hecho de que el acto, realizado habitualmente, no estuviese incluido en el objeto

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societario, no significa –al menosnecesariamente– que deba ser considerado como aislado, por lo que el efecto calificador del acto es la habitualidad”(3). Como consecuencia, las sociedades constituidas en el extranjero se encuentran habilitadas para la realización de actos aislados y para estar en juicio sin necesidad de cumplir con todos los requisitos expresados en el tercer párrafo del art. 118 de la LSC. Ahora bien, ¿qué son los...