An Lisis Adquirir Producto Habitacional

Universidad Austral de Chile
Facultad de Ciencias de la Ingeniería
Escuela de Construcción Civil

ANÁLISIS CAUSA-EFECTO DE LOS FACTORES
SUBJETIVOS QUE LLEVAN A ADQUIRIR UN PRODUCTO
HABITACIONAL EN EL MERCADO INMOBILIARIO DE LA
CIUDAD DE OSORNO, X REGIÓN DE LOS LAGOS.
Tesis para optar al título de:
Ingeniero Constructor.
Profesor Patrocinante:
Sr. Gustavo Lacrampe Holtheuer.
IngenieroConstructor.
Constructor Civil, especialidad Obras Civiles.

JULIO EDUARDO TORRES BARRÍA
VALDIVIA-CHILE
2008

ÍNDICE DE MATERIAS
Página
RESUMEN
ABSTRACT
INTRODUCCION
OBJETIVOS
CAPÍTULO I: PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

1

1.1

Antecedentes del problema

1

1.2

Formulación del problema

2

1.3

Pregunta de Investigación

4

1.4

Justificación

4

1.5

Descripción de los capítulos

4

CAPÍTULO II: MARCO TEÓRICO6

2.1

Mercado

6

2.1.1

Segmentación

6

2.1.2

Mercado Meta

9

2.2

Investigación de Mercados

9

2.3

El Mercado Inmobiliario

11

2.3.1

La Demanda de Viviendas

14

2.3.2

Demanda potencial v/s Demanda Efectiva

15

2.3.3

La Oferta de Viviendas

16

2.3.4

El comportamiento del consumidor

18

2.3.4.1 Motivación en los consumidores

20

2.3.4.2 Percepción del Consumidor

22

2.3.4.3 Elproceso de toma de decisiones para la elección de una
vivienda

23

CAPÍTULO III: MARCO REFERENCIAL

28

3.1

El Mercado Inmobiliario Chileno

28

3.1.1

Antecedentes Generales

28

3.1.2

Situación Actual

35

3.2

Funcionamiento del Mercado Inmobiliario Chileno

38

3.2.1

El papel del Estado

40

Página
3.2.2

Rol del Sector Privado

42

3.3

Proyecciones del Mercado Inmobiliario Chileno

42CAPÍTULO IV: MARCO METODOLÓGICO

44

4.1

Objetivos

44

4.1.1

Objetivo General

44

4.1.2

Objetivos Específicos

44

4.2

Características de la Investigación

45

4.3

Determinación de la muestra

46

4.4

Instrumento de medición

49

4.5

Hipótesis

49

4.6

Procedimientos estadísticos

50

4.6.1

Codificación

50

4.6.2

Procedimiento para Prueba de Hipótesis H0

51

4.6.3

Utilización de lamediana para inferir comportamiento

52

4.6.4

Operacionalización de variables a utilizar en la prueba de

4.6.5
5.1

hipótesis

53

Análisis de la industria

56

CAPÍTULO V: ANÁLISIS DE RESULTADOS

57

Análisis de la industria a través de las cinco fuerzas
competitivas de Porter

57

5.2

Alpha de Cronbach

59

5.3

Resultados del sondeo

59

5.3.1

Decisión de adquirir una vivienda en virtud defactores
subjetivos

59

5.3.2

Satisfacción de la necesidad de vivienda

62

5.3.3

Factores subjetivos exigidos para la compra de una vivienda

65

5.3.3.1 Características de la Casa Habitación

67

5.3.3.2 Características del terreno

68

5.3.3.3 Disponibilidad de Jardín

69

Página
5.3.3.4 Tipo de Casa

69

5.3.3.5 Accesibilidad

71

5.5.3.6 Ambiente que rodea la propiedad

72

5.6

PruebaH0

72

CAPÍTULO VI: CONCLUSIONES

74

BIBLIOGRAFÍA

75

ANEXOS

77

ÍNDICE DE FIGURAS
Página
Figura No. 1:

Variables que influyen en el proceso de decisión de
compra

20

Figura No. 2:

Jerarquía de las necesidades de Maslow

21

Figura No. 3:

Modelo conceptual del proceso de toma de decisiones
para la elección de una vivienda

24

Figura No. 4:

Roles en el proceso de toma de decisiones

26Figura No. 5:

Modelo de la disconfirmación de las expectativas

27

Figura No. 6:

Las cinco fuerzas competitivas de Porter

56

ÍNDICE DE TABLAS
Página
Tabla No. 1:

Tenencia y grado de estabilidad de las viviendas
particulares (Censos 2002 y 1992)

29

Tabla No 2:

Tamaño de muestra para cada estrato

48

Tabla No. 3:

Puntuación correspondiente a cada alterativa de
respuesta de acuerdo al tipode planteamiento

50

Tabla No. 4:

Niveles de percepción de acuerdo a la Mediana

52

Tabla No. 5:

Operacionalización variable Decisión de adquirir una
vivienda en virtud de factores subjetivos

Tabla No. 6:

53

Operacionalización variable Satisfacción de la necesidad
de vivienda

54

Tabla No. 7-A: Operacionalización variable factores subjetivos exigidos
para la compra de una vivienda

55...