Andres

1. Introducción
La dinámica negocial obliga permanentemente al intérprete a redefinir, revisar y readaptar los contornos de las distintas instituciones jurídicas. El cambio no sólo se produce de manera horizontal, afectando la estructura misma de aquellas, sino también transversalmente en su interrelación con otras figuras, potenciando los efectos originariamente previstos por el legislador.
Elnegocio simulado es aquel que tiene una apariencia contraria a la realidad, porque no existe en absoluto o porque es distinto de como se manifiesta1 Existe simulación cuando las partes otorgantes del acto aparente han acordado declarar una voluntad distintas de la real2
Por su parte el boleto de compraventa es considerado como un verdadero contrato de compraventa, en el que una de las partes secompromete a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio por ella3.
El mandato es el modelo típico de colaboración. Es el encargo que hace una persona a otra para la realización de actos jurídicos en su nombre

Estas instituciones puestas en funcionamiento simultáneo, determinarán una combinación de efectos no exenta de complicaciones y dificultades interpretativas.
2.Boleto de compraventa
La doctrina5 y jurisprudencia6 son pacíficas hoy día en cuanto a que el “boleto” implica la perfección del contrato de compraventa del inmueble y no una mera promesa u obligación de hacer.
Tampoco se discute la oponibilidad del boleto de compraventa a los terceros. La oponibilidad a los acreedores del vendedor concursado o fallido es consagrada expresamente por el art. 1185 bisCC7. En este sentido se ha sostenido que la

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oponibilidad también alcanza aquellos supuestos no concursales8, cuando exista publicidad suficiente9. No se advierte el inconveniente en extender tal carácter, del proceso universal al proceso singular10.
El perfeccionamiento del boleto de compra venta es el de un contrato de compraventa11; causa eficiente del derecho real es la enajenación12.Por otro lado, no debe perderse de vista que en nuestro sistema legal la inscripción registral de los inmuebles no es constitutiva sino meramente declarativa de derechos13, conforme el régimen de los arts. 2505 CC y 20 ley 17.801 -cuya

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enumeración no se puede considerar taxativa14- que hacen irrelevante la existencia de inscripción registral cuando existe conocimiento indudable por partedel tercero de la realidad negocial15. En definitiva, puede sostenerse que el tercero no puede prevalerse del estado registral del inmueble frente a la noticia extraregistral respecto de la titularidad del bien.
3. Mandato
Cuando la venta se celebra por intermedio de un boleto de compraventa, entre las obligaciones del vendedor se encuentra la de otorgar la correspondiente escritura traslativadel domino, en favor el comprador, a los fines de cumplir los requisitos de forma necesarios para la transmisión del derecho real de dominio.

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Sin embargo una práctica usual en esta materia es extender, en lugar de la escritura traslativa de dominio a favor del comprador, un mandato16 o poder “de venta” o “de escrituración”, autorizando al adquirente por boleto a inscribir el inmueble a sunombre o de un tercero. La finalidad del mismo trasluce una evidente necesidad de agilizar el tráfico comercial del bien inmueble. De esta manera, el comprador podría a su vez transferir la propiedad a una tercera escriturando directamente el inmueble que compró a nombre de ésta17. Se trata en definitiva de un negocio lícito por el que se busca movilizar con dinamismo la riqueza.
De lainterpretación armónica de los artículos 1880 y 1881 CC, surge que para dicho negocio se requieren poderes especiales. Además, se debe tener en cuenta que el art.1889 CC establece que pueden ser objeto de este contrato todos los actos lícitos, susceptibles de producir alguna adquisición, modificación o extinción de derechos.
El adquirente por boleto al que se extiende, con posterioridad a la tradición...