Análisis De Contratos De Mediación Inmobiliaria

Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria

ESTUDIO JURÍDICO SOBRE
LA INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA

ANÁLISIS DE CONTRATOS
DE MEDIACIÓN INMOBILIARIA

María Martínez Martínez
Profesora Titular de Derecho Civil
Universidad de Zaragoza

2

Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria

Estudio realizado en el marco del Proyecto OTRI (Oficina de Transferencia deResultados de Investigación) de la Universidad de Zaragoza, cuya finalidad es la
Realización de un Estudio sobre Intermediación inmobiliaria dirigido a analizar el
contrato atípico de mediación inmobiliaria y su preceptivo respeto a las normas del
Derecho de Consumo. Se analizan también las agencias inmobiliarias y las relaciones
que mantienen con los consumidores en el acceso a la vivienda.Investigadora
principal: María Martínez Martínez.

3

Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria

ABREVIATURAS
I. INTRODUCCIÓN Y METODOLOGÍA
1. Presentación
A) Derecho a una vivienda digna y adecuada.
B) Problemas del consumidor al adquirir vivienda. Vicios materiales y vicios
jurídicos que pueden aparecer en el bien después de adquirido.
C) Contrastes entre las medidas legislativas deprotección al consumidor en la
compra de bienes muebles y en la de bienes inmuebles: distintos requisitos
para la compraventa en las Leyes de consumo y en el Código civil.
D) La regulación de la compraventa y la transmisión del derecho de propiedad
en el Código civil es única en los derechos del entorno continental europeo.
E) Traer al contrato de compraventa del Código civil los criterios de“conformidad del contrato” de otras leyes: el anteproyecto de la Sección de
Derecho Civil de la Comisión General de Codificación.
F) Las nuevas medidas de protección en la Ley 44/2006 de mejora en la
protección de los consumidores y usuarios.
G) Problemas económicos en el acceso a la vivienda. El encarecimiento del
“producto final vivienda” debido a la actuación de intermediarios. ¿Gana elconsumidor por la presencia de intermediarios —cuya intermediación paga
bastante cara— en garantías y transparencia del mercado?
2. Interés del objeto de estudio
3. Plan de trabajo

4

Estudio Jurídico Sobre la Intermediación Inmobiliaria
II. ANÁLISIS JURÍDICO DE LA INTERMEDIACIÓN INMOBILIARA EN ESPAÑA.
PROBLEMAS PARA LOS CONSUMIDORES Y USUARIOS DERIVADOS DEL SISTEMA DE
INTERMEDIACIÓNINMOBILIARIA VIGENTE.
1. Regulación jurídica de la profesión del intermediador: APIs y otras figuras.
Legislación y jurisprudencia de interés. Real Decreto 1294/2007, de 28 de
septiembre.
2. Liberalización del sector y consecuencias para los consumidores. Real Decretoley 4/2000, de 23 de junio de 2000, de medidas urgentes de liberalización en el
sector inmobiliario y de transportes tramitado yaprobado como Ley 10/2003, de
20 de mayo, de medidas urgentes de liberalización en el sector inmobiliario y de
transportes.
3. Consecuencias del incumplimiento de los deberes profesionales de los APIs.
A) “Infracciones muy graves” en la conducta del API según el Real Decreto
1294/2007.
B) Luces y sombras de esta regulación jurídica para el consumidor. Posible
subsunción de las infracciones deconsumo en la conducta de la letra g) del
artículo 41.3 del Real Decreto 1294/2007.
4. El contrato de mediación inmobiliaria. Caracteres generales.
A) Falta de regulación legal específica: es un contrato atípico. Similitud con
otros contratos: arrendamiento de servicio, contrato de agencia, mandato,
representación.
B) Requisitos de validez. Forma y prueba.
C) Caracteres: consensual, noformal, atípico, oneroso, aleatorio.
D) Fuerte litigiosidad pero también gran volumen de negocio y transacciones.

5

Análisis de Contratos de Mediación Inmobiliaria
E) Entre las transacciones satisfactorias y aquéllas tan patológicas que acaban
en litigio: el tercer espacio mostrado por los contratos prerredactados por las
agencias inmobiliarias.
5. Efectos de la actuación de los...