Análisis De La Ley De Arrendamientos
Páginas: 27 (6597 palabras)
Publicado: 20 de octubre de 2012
FUENTES LEGALES
El Código Civil dedica únicamente tres artículos para el arrendamiento de fincas urbanas, en los cuales dicta normas para las posibles reparaciones y para el tiempo de duración y extinción. Estos artículos son el 1580, el 1581 y el 1582
Con el Real Decreto nº 4104/1964 surgió el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que ha regido desde 1965 hasta 1995, dejandoal Código Civil con una aplicación escasa en lo que se refiere a esta materia.
Esta ley tenía dos aspectos importantes: la renta legal y la prórroga forzosa, y fue objeto de diversas reformas en su articulado, de la que merece la pena destacar la llevada a cabo por el Real Decreto-Ley de 30 de abril de 1985.
Este último, estaba basado en Medidas de Política Económica, e introdujo dosmodificaciones sustanciales:
a) Libertad para pactar la duración del contrato suprimiendo la prórroga forzosa
b) Libertad para la transformación de viviendas en locales de negocio admitiéndose la revisión de la renta legal con posibilidad de subida.
Esta liberalización tuvo resultados contradictorios, observándose un manifiesto perjuicio hacia el arrendatario, quien apenas tenía seguridaden la continuidad del contrato celebrado. Por esto, el 1 de enero de 1995 entró en vigor la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre) intentando paliar los inconvenientes provocados por la normativa anterior. La Ley de Arrendamientos Urbanos (a partir de ahora LAU) trata de potenciar el mercado de los arrendamientos urbanos y establecer un equilibrio adecuado en lasprestaciones de las partes.
ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LAU.
La nueva LAU hace una distinción entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos para uso distinto del de vivienda, abandonando la anterior expuesta en la Ley de 1964 que diferenciaba entre viviendas y locales de negocio.
El régimen jurídico de la actual LAU, aplicable a los contratos celebrados desde su entrada en vigor, recogesu ámbito de aplicación en el Título I de la Ley.
1º Arrendamiento incluidos en la Ley:
a) De vivienda. Según el artículo 2.1 de esta Ley se considera arrendamiento de vivienda “aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario” Según el artículo 2.2 “las normasreguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.”
b) Para uso distinto del de vivienda, es decir, los demás arrendamientos que no sean de vivienda que recaigan sobre una edificación. Incluye los de temporada,los de segunda residencia, los tradicionales locales de negocios y asimilados a éstos. Los que se celebren para ejercer una actividad comercial, industrial, profesional, cultural, docente, asistencial y recreativa. Este tipo de arrendamiento está regulado en el artículo 3 de la LAU.
2º Los arrendamientos excluidos de esta Ley según el artículo 5 de dicha Ley son:
a) El uso de lasviviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.
b) El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y régimen, que se regirán por lo dispuesto en su legislación específica.
c) Los que aún teniendo vivienda, la finalidad principal sea la explotación agrícola,pecuaria o forestal. Se regirán por la Ley de Arrendamientos Rústicos (LAR)
d) El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en ella y al personal docente y de administración y servicios dependientes de aquélla, por razón del...
El Código Civil dedica únicamente tres artículos para el arrendamiento de fincas urbanas, en los cuales dicta normas para las posibles reparaciones y para el tiempo de duración y extinción. Estos artículos son el 1580, el 1581 y el 1582
Con el Real Decreto nº 4104/1964 surgió el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que ha regido desde 1965 hasta 1995, dejandoal Código Civil con una aplicación escasa en lo que se refiere a esta materia.
Esta ley tenía dos aspectos importantes: la renta legal y la prórroga forzosa, y fue objeto de diversas reformas en su articulado, de la que merece la pena destacar la llevada a cabo por el Real Decreto-Ley de 30 de abril de 1985.
Este último, estaba basado en Medidas de Política Económica, e introdujo dosmodificaciones sustanciales:
a) Libertad para pactar la duración del contrato suprimiendo la prórroga forzosa
b) Libertad para la transformación de viviendas en locales de negocio admitiéndose la revisión de la renta legal con posibilidad de subida.
Esta liberalización tuvo resultados contradictorios, observándose un manifiesto perjuicio hacia el arrendatario, quien apenas tenía seguridaden la continuidad del contrato celebrado. Por esto, el 1 de enero de 1995 entró en vigor la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre) intentando paliar los inconvenientes provocados por la normativa anterior. La Ley de Arrendamientos Urbanos (a partir de ahora LAU) trata de potenciar el mercado de los arrendamientos urbanos y establecer un equilibrio adecuado en lasprestaciones de las partes.
ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LAU.
La nueva LAU hace una distinción entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos para uso distinto del de vivienda, abandonando la anterior expuesta en la Ley de 1964 que diferenciaba entre viviendas y locales de negocio.
El régimen jurídico de la actual LAU, aplicable a los contratos celebrados desde su entrada en vigor, recogesu ámbito de aplicación en el Título I de la Ley.
1º Arrendamiento incluidos en la Ley:
a) De vivienda. Según el artículo 2.1 de esta Ley se considera arrendamiento de vivienda “aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario” Según el artículo 2.2 “las normasreguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.”
b) Para uso distinto del de vivienda, es decir, los demás arrendamientos que no sean de vivienda que recaigan sobre una edificación. Incluye los de temporada,los de segunda residencia, los tradicionales locales de negocios y asimilados a éstos. Los que se celebren para ejercer una actividad comercial, industrial, profesional, cultural, docente, asistencial y recreativa. Este tipo de arrendamiento está regulado en el artículo 3 de la LAU.
2º Los arrendamientos excluidos de esta Ley según el artículo 5 de dicha Ley son:
a) El uso de lasviviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.
b) El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y régimen, que se regirán por lo dispuesto en su legislación específica.
c) Los que aún teniendo vivienda, la finalidad principal sea la explotación agrícola,pecuaria o forestal. Se regirán por la Ley de Arrendamientos Rústicos (LAR)
d) El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en ella y al personal docente y de administración y servicios dependientes de aquélla, por razón del...
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