aspectos de barrios cerrados

BARRIOS CERRADOS, COUNTRIES Y CLUBES DE CAMPO. ENCUADRE LEGAL
02/07/04
Por Dra Di Cataldo Vanesa

Nadie descarta al comprar una casa o un lote en un country o barrio cerrado o incluso en un club de campo, que la casa será propia y de nadie mas, de hecho solo nosotros decidimos cuantos ambientes y la decoración que tendrá. La problemática se plantea desde el punto de vista del encuadrejurídico.
Club de Campo, entendámonos, es el complejo recreativo residencial emplazado generalmente en áreas suburbanas, que incluye lotes construidos o a construir, totalmente independientes entre si, con entrada común al complejo que se halla delimitado. Cuenta además, con sectores destinados a actividades de índole social, deportiva y cultural, presentándose los lotes y sus edificaciones y estossectores en relación inescindibles y provistos de servicios de seguridad, mantenimiento, jardinería, limpieza, administración, etc.-
Generalmente esta zona de esparcimiento, con verde y disfrute diario o de fin de semana se halla cerca o lejos de nuestra residencia habitual pero dentro de la Pcia. de Buenos Aires, es decir, fuera de la Capital. Es así como la provincia de Bs.As., mediante el decreto2489/63 (modificatorios del 16440/50, 5400/58, 1636/61 y 9404/86) encuadra a los Clubes de Campo dentro del Régimen de la Ley 13512, de propiedad horizontal, algo así como un edificio de departamentos o un complejo de dúplex en la ciudad, de hecho es la misma ley que regula a ambos. En estos emprendimientos las calles serían "pasillos" (áreas comunes descubiertas).

La misma Corte Suprema deJusticia de la Nación, en el conocido caso C.U.B.A., falló dictaminando que el derecho a la seguridad de los moradores de un Barrio es un derecho constitucional.
Tratando de encontrar solución para los emprendimientos preexistentes con calles públicas parecería que no cabe pensarse en otra solución que no sea la compra de las calles para convertir al emprendimiento en un "Barrio Privado". Sobreeste particular debe analizarse las facultades legales que tienen los municipios para resolver la cuestión, y tenerse muy en cuenta que en estos supuestos la compra de las calles no es a título de compra o incremento partimonial, sino que se trata de la adquisición del dominio para privatizar las vías de circulación interna de un emprendimiento que deberán continuar con ese mismo "destino de calles".No es lo mismo la compra de una calle por parte de un frentista para ampliar y extender su propiedad que la compra para complementar un emprendimiento urbanístico y asimilarlo a los Barrios Cerrados conforme la regulación del Decreto 27/98 .-
Es claro entonces que una entidad jurídica (llamese sociedad) que integren o a la que se incorporen los propietarios de cada parcela con destinoresidencial será titular del dominio de las áreas recreativas o de esparcimiento y responsable de la prestación de los servicios generales, por tanto quien sera dueña y debera mantener y ocuparse de pileta, housing, sala de eventos, canchas, etc. 

Sus estatutos deberán incluir previsiones expresas referidas a la incorporación de los adquirentes de cada parcela, representación, derechos y deberes de losmiembros, administración del club, determinación de las áreas y espacios que conforman su patrimonio inmobiliario, servicios generales a asumir y modo de afrontar los gastos comunes, servidumbres reales y restricciones urbanísticas previstas y toda otra disposición destinada a asegurar el correcto desenvolvimiento del club según el proyecto propuesto. Cuando la entidad promotora sea una entidadcivil preexistente, podrá la misma asumir la titularidad de las áreas comunes y prestar los servicios generales. En este caso se exigirá la modificación o adecuación de los respectivos estatutos para contemplar los aspectos consignados en el párrafo precedente. 

Podrá optarse por mantener en el dominio privado las áreas que configuren la red de circulación interna. En este supuesto, dichas...