avaluos

ESTABLECIMIENTOS PUBLICOS
Instituto Geográfico Agustín Codazzi
RESOLUCIONES
RESOLUCION NUMERO 0762 DE 1998
(octubre 23)
Por la cual se establece la metodología para la realización de los avalúos ordenados por la Ley 388 de 1997.
El Director General del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, en uso de las facultades legales y en especial de las que le confieren los estatutos aprobados por elDecreto 2113 de 1992, el Decreto 1008 de 1993 y el Decreto 1420 de 1998,
CONSIDERANDO:
Que el Decreto 1420 del 24 de julio de 1998 en el artículo 23 establece que las normas metodológicas para la realización de los avalúos de que trata el decreto serán señaladas por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi;
Que es de suma importancia tener métodos unificados y claros para que las personas quese encarguen de realizar los avalúos puedan tener un marco único para su ejecución,
RESUELVE:
CAPITULO I
Definiciones
Artículo 1º. Método de comparación o de mercado. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transaccionesdeberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.
Artículo 2º. Método de capitalización de rentas o ingresos. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos que puedan obtener el mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas, de uso y ubicación,trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés.
Parágrafo. Se entiende por Vida Remanente la diferencia entre la vida útil del bien y la edad que efectivamente posea el bien. Para inmuebles cuyo sistema constructivo sea muros de carga, la vida útil será de 70 años; y para los quetengan estructura en concreto, metálica o mampostería estructural, la vida útil será de 100 años.
Artículo 3º. Método de costo de reposición. Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total para construir a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debeadicionar la utilidad.
Vc = {(Ct – D) + U} + Vt
Donde :
Vc = Valor comercial
Ct = Costo total
D = Depreciación
U = Utilidad del constructor
Vt = Valor del terreno
Parágrafo 1º. Depreciación. Es la porción de la vida útil que en términos económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, por cuanto lo que se debe avaluar es la vida remanente del bien.
Existen varios sistemas paraestimar la depreciación, siendo el más conocido el Lineal, el cual se aplicará en el caso de las maquinarias. Para la depreciación de las construcciones se deben emplear modelos continuos y no los discontinuos o en escalera. Deberá adoptarse un sistema que tenga en cuenta la edad y el estado de conservación, tal como el de Fitto y Corvini, para lo cual se presentan las ecuaciones resultantes delajuste para los estados 1, 2, 3 y 4. (Ver Capítulo V De las Fórmulas Estadísticas).
Artículo 4º. Método (técnica) residual. Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en elterreno objeto de avalúo.
Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se evalúe la comercial del proyecto o sea la real posibilidad de vender lo proyectado.
Artículo 5º. Clasificación del suelo. La...