Bases Juridicas Del Derecho De Registro

BASES JURÍDICAS DEL REGISTRO

ESENCIA Y FUNCIÓN JURÍDICA DEL REGISTRO
El Registro busca proteger y asegurar los actos de transmisión y adquisición de los predios. Es decir, esta institución se encuentra exactamente en el medio del fenómeno económico de circulación de la riqueza, y ha sido creada con el fin que los adquirentes conserven sus derechos basándose en la publicidad de los actos; ysin que alguna circunstancia oculta pueda afectarles.
El Registro, para ser tal, se compone de tres elementos esenciales:
i) Archivo de actos y contratos referidos a un sujeto o bien específico, y en cuya virtud se extienden las distintas inscripciones;
ii) Archivo público que permite el acceso de todos aquellos que tienen interés en conocer la información que contiene;
iii) Productor deefectos jurídicos de derecho privado, por lo
cual se pone en situación de ventaja al sujeto que inscribe su derecho; y se perjudica a quien no lo hace. Este es el caso, por ejemplo, de los principios de inoponibilidad de lo no-inscrito (art. 2022 CC), fe pública registral (art. 2014 CC) y prioridad (art. 2016 CC).
Cuando aquí hablamos de "archivo" lo hacemos como sinónimo de compilación de actos onegocios que se reúnen con determinado fin. No estamos prejuzgando si el concreto sistema de registro es de los denominados de "transcripción o archivo" o de "inscripción o extracción"
El Registro se justifica mediante la siguiente razón de política legislativa: otorgar publicidad a las transferencias, con el fin que los derechos o cargas ocultas no perjudiquen a los terceros adquirentes, pues ellosimplemente paralizaría el comercio y la circulación de la riqueza territorial a causa de la falta de certeza respecto a la situación jurídica de los bienes inmuebles (determinación de su propietario y de los gravámenes cargas que sufre).
Esta institución nace, pues, para cumplir una evidente necesidad de certeza que, en este caso no resulta satisfecha por la sola actividad de los contratantes,sino, viene ayudada por el Estado a través de la organización de un sistema de publicidad. El núcleo de la publicidad es constituir una información pública, y con determinadas garantías, referente a las situaciones jurídicas de carácter inmobiliario o de otras relevantes para el tráfico patrimonial.
Puede decirse que la publicidad es el acto de incorporación de la propiedad inmobiliaria y suscargas en un libro o título formal: el Registro. Las ventajas de la publicidad son las mismas que cualquier otro formalismo, esto es, la certeza y seguridad de los derechos, la limitación de los conflictos y la movilidad del tráfico mercantil. El elevado valor de los inmuebles hace necesaria una especial seguridad en su circulación, y esa seguridad sólo puede lograrse con el conocimiento de suscircunstancias jurídicas
El Registro es un instrumento de publicidad-garantía que juega en dos momentos decisivos del fenómeno de circulación de la riqueza
i) ANTES DE LA ADQUISICIÓN: anunciando a todos quién es el titular, por lo menos formal, del inmueble que se desea adquirir, así como de las cargas y gravámenes que les afectarán en caso que se concrete el negocio adquisitivo.
ii) DESPUÉS DE LAADQUISICIÓN: si el adquirente inscribe su título de adquisición, lo hará invulnerable a las reclamaciones que resulten de causas ajenas al contenido del Registro, siempre que se encuentre en determinadas hipótesis.
Sea en cualquiera de los momentos señalados, el fenómeno publicitario se muestra como la técnica tipificante de la institución registral. Se trata de su naturaleza ontológica, de sumodo de ser, de su nervio o núcleo. De allí que podamos bautizar a la publicidad legal como la "esencia del Derecho registral", entendiendo el término "esencia" en su primera acepción gramatical, esto es, la que constituye la naturaleza de las cosas, lo permanente e invariable en ellas.
Tradicionalmente se consideraba que la publicidad es un principio del Derecho Registral, en calidad de...