compraventa

Contratos preparatorios y otros actos
previos a la compraventa

Lic. Miguel Angel Martínez López

18 de Junio 2009

1. Contratos Preliminares

Contratos preliminares

Contratos preparatorios

Diferencias

Contratos Preliminares
CÓDIGOS CIVILES MEXICANOS
Contratos en particular
Coahuila, Colima, Guerrero, Puebla,
Qunitana Roo, San Luis Potosí, Sinaloa,
Tamulipas, Tlaxcala,Veracruz, Yucatán,
Zacatecas

3.13%

Preliminares

Preparatorios
Aguascalientes, Baja California, Baja
California Sur, Campeche, Chiapas,
Chihuahua, Distrito Federal, Durango,
Estado de México, Guanajuato, Hidalgo,
Michoacán, Morelos, Nayarit, Nuevo
León, Oaxaca, Querétaro, Sonora,
Tabasco

37.50%
59.38%

Jalisco

Contratos Preliminares
• Nomenclatura:
(TODOS USADOS COMOSINÓNIMOS)
–
–
–
–
–
–
–
–
–

Pacto de contrahendo.
Antecontrato.
Precontrato.
Contrato Base.
Contrato preliminar.
Contrato preparatorio.
Promesa de contrato.
Contrato opción.
Carta intención.

Contratos Preliminares
En Jalisco son 3 contratos preliminares:
• La promesa para contratar
Se asume contractualmente la obligación de celebrar un contrato
futuro.
• La opciónConcesión de una ventaja ante terceros, durante un período de tiempo
determinado o bien en la espera de que suceda un acontecimiento
futuro.

• La carta intención
Se asume contractualmente la obligación de celebrar un contrato futuro,
estando sujeto solamente a la obtención de autorizaciones o de estados
de viabilidad.

Contratos Preliminares
PRESUPUESTOS
LIBRO CUARTO. DE LAS OBLIGACIONES.PRIMERA PARTE. DE LAS OBLIGACIONES EN GENERAL.
CAPÍTULO II. DE LOS CONTRATOS.
• Elementos de validez: (1264 CCJ)
• Elementos de existencia: (1794 CCDF)
–
–

Consentimiento.
Objeto.

• Puede ser invalidado (CCJ-CCDF)
–
–
–
–

Incapacidad.
Vicios en el consentimiento.
Objeto ilícito.
Defectos en la forma (CCJ). / Porque el consentimiento no se haya
manifestado en la forma que laley establece (CCDF)

La promesa para contratar
Artículo 1834
Puede asumirse contractualmente la obligación de
celebrar un contrato futuro.

La promesa para contratar
• Partes:
–
–

Promitente.
Beneficiario / Promisario.

• Objeto:
–

Celebración de un contrato futuro. (Obligaciones de hacer)

• Requisitos de validez (1837 CCJ):
–
–
–

Por escrito (NO se inscribe en elRPP).
Plazo determinado.
Contener los elementos necesarios para dar forma al contrato futuro.

?

• Capacidad:
–

Capacidad general para contratar.

La promesa para contratar
CLASIFICACIÓN
• Unilateral o bilateral:
–

Promesa unilateral, solamente se obliga una de las partes:
•
•

–

Promesa de venta.
Promesa de compra.

Promesa bilateral, se obligan ambas partes:
•Promesa de compra-venta.

• Formal:
–

Por escrito.

• Gratuito u oneroso:
–
–

Gratuito: No se pacta contraprestación.
Oneroso: Se pacta una contraprestación por la simple firma del
contrato.

NO COMO PARTE DEL PRECIO !!!!!!!!
Aparte de la contraprestación puede pactarse la entrega de arras en garantía.

La promesa para contratar
PECULIARIDADES
• Se asume la obligación decelebrar un contrato futuro. [1834]
• Formalizarse por escrito. [1837]

• En rebeldía para formalizar el contrato definitivo, lo hará el juez. [1838]
• En caso que el bien haya pasado a un tercero de buena fe, la promesa
quedará sin efecto, en cuyo caso se pagarán daños y perjuicios. [1838]

La promesa para contratar
PRINCIPALES ERRORES
• Entrega de precio y cosa.
(compraventa).
• Entrega deabonos.
(compraventa a plazos).
• Con reserva de dominio.
(compraventa con reserva de dominio).
• Causación de impuestos.

La promesa para contratar
…
• “Prominente” vendedor:
1. adj. Que se levanta o sobresale
sobre lo que está a su inmediación
o alrededores.
2. adj. Ilustre, famoso, destacado.

La opción
Artículo 1839
Por la opción a contratar puede pactarse la
celebración...