Contrato Locación

Caracteres

Es un contrato:

a) Bilateral: obligaciones recíprocas tanto para el locador como para el locatario.
b) Consensual: no requiere de la entrega de la cosa (se perfecciona por el mero consentimiento de las partes, no dependiendo de formalidades ni de la entrega de la cosa)
c) Oneroso: existen contraprestaciones para ambas partes.
d) No formal: no está sujeto aformalidades y puede concluirse verbalmente o por escrito). En principio no requiere de formalidades aunque:
* La ley de inmuebles urbanos establece que deberá ser por escrito a los fines de la prueba.
* Los arrendamientos rurales deberán ser también bajo la forma de escritura.
e) Típico: está regulado por la ley.
f) Tracto sucesivo: su cumplimiento se prolonga necesariamente a travésdel tiempo.


Elementos del contrato

Generales: consentimiento y capacidad.
Particulares: precio, cosa (objeto) y plazo.
Generales:

1) Consentimiento:
Debe haber acuerdo entre las partes sobre:
-La naturaleza del contrato: deberá acordarse de que es una locación y no por ejemplo una compra-venta.
- La cosa misma que se alquila.
-El plazo de duración delcontrato.
-El precio. Debería haber acuerdo sobre el precio pero este podría dejarse a determinación de un tercero o a “precio de plaza”.
-El destino que se le dará a la cosa: será distinto el plazo mínimo de la locación en caso de que sea con destino a vivienda u otro destino (comercio).
-Forma y prueba: La ley 23091 ha impuesto la forma escrita para ayudar a los fines de la prueba.
Art 1 ley23.091: “los contratos de locaciones urbanas, así como también sus modificaciones y prórrogas, deberán formalizarse por escrito. Cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido principio de ejecución, se considerará como plazo el mínimo fijado en esta ley y el precio y su actualización los determinará el juez de acuerdo al valor y práctica de plaza”.
La ley 13.246 de arrendamientos ruralesdeterminó que los contratos de arrendamiento rurales deberán ser también en forma escrita.
Respecto de la prueba por tratarse de un contrato consensual puede probarse por cualquier medio, con la limitación del art 1193, es decir que no puede ser probado “exclusivamente por testigos”.

2) Capacidad:
Para la locación se requiere capacidad para administrar: puesta en valor del bien sin poner enriesgo su titularidad (a diferencia de la capacidad para disponer que implica la posibilidad de transferir la propiedad a otra persona).

Al igual que en la compraventa, los incapaces de hecho (personas por nacer, menores, dementes, sordomudos, etc.) no pueden celebrar por sí mismos el contrato de locación y necesitarán valerse de su representante legal. Pero, hay casos particulares, que debenser aclarados.
Según art 1510: “Los que tengan la administración de sus bienes pueden arrendar sus cosas, y tomar las ajenas en arrendamiento, salvo las limitaciones que las leyes especiales hubiesen puesto a su derecho”. Entonces, pueden arrendar:
-Los menores emancipados: puede alquilar sus bienes, ya que por el art 135, ellos tienen la administración de sus bienes, los hayan adquirido atítulo gratuito u oneroso.
-Los inhabilitados del art. 152 bis (drogadictos, pródigos, etc.): pueden dar o tomar en alquiler, porque ellos si bien no pueden celebrar actos de disposición, pueden celebrar actos de administración (salvo que en la sentencia el juez se lo hubiese prohibido expresamente).
-Los administradores de bienes ajenos: el art 1511 dice que ellos pueden arrendar, con laslimitaciones establecidas por la ley. Algunas de esas limitaciones son:
a) los padres: están autorizados a hacer arrendamientos por sus hijos menores, pero concluye la locación una vez concluida la patria potestad. Art 300.
b) los tutores y curadores: requieren autorización judicial para la locación de los bienes del pupilo de más de 5 años. Ya que una locación de más de 5 años se considera acto de...