contratos preparatorios

CONTRATOS PREPARATORIOS
1. DEFINICIÓN
El Código Civil de 1984, ha consagrado la institución de los contratos preparatorios, como el común denominador de cualquier contrato que se desee celebrar en el futuro, y se reduce, en consecuencia, a preparar y asegurar situaciones jurídicas que comprometen a las partes a la formalización o ejecución de un contrato posterior.
Su función es de garantíapara asegurar el cumplimiento de un contrato a realizarse a futuro. Se utiliza normalmente un contrato preparatorio cuando existen algunas dificultades de hecho o de derecho que impiden concluirlo en el mismo acto, pero sí resulta recomendable que las partes aseguren su celebración futura.
Los contratos preparatorios pueden aplicarse a cualquier contrato, como puede ser a un mutuo, compraventa,arrendamiento, o cualquier otro de cualquier naturaleza.
2. CLASES DE CONTRATOS PREPARATORIOS

A. Compromiso de contratar.
B. Contrato de opción.

A. EL COMPROMISO DE CONTRATAR
Es la vinculación jurídica de ahora para concluirlo a futuro. Tiene la ventaja de que confiere a las partes la facultad de exigir la conversión de la promesa o compromiso en el contrato definitivo, asegurando así supotencial eficacia.
1. Comentario al artículo 1414

Articulo 1414º.- Compromiso de contratar
Por el compromiso de contratar las partes se obligan a celebrar en el futuro un contrato definitivo.
La doctrina conoce esta figura con diferentes nombres: precontrato, contrato preliminar, ante contrato, contrato de contratar, etc. La Comisión Revisora del Código Civil la acogió, inicialmente, con elnombre de promesa de contratar, para, finalmente, denominarla, desde su primer Proyecto, como lo hace el artículo citado: compromiso de contratar.
1.1. La estructura del compromiso de contratar
El compromiso de contratar, y esta es la primera idea que cabe destacar sobre su concepción, es un contrato. Más allá de la expresión "compromiso" utilizada por el texto para designar a la figura, elcontenido de este, atendiendo a que se trata de una de las especies de los contratos preparatorios, no puede ser otro que el del acuerdo de partes que produce efectos patrimoniales; y este, cualquiera sea la denominación que se le dé, es un contrato.
Para la celebración válida del compromiso de contratar, lo mismo que para el caso de cualquier otro contrato, entonces, deben concurrir -en ellenguaje del Código Civil- todos los requisitos de validez: consentimiento, capacidad, objeto, causa y forma.
El consentimiento viene a ser la manifestación de la voluntad común, de dos o más partes, de preparar, a través de este contrato, la celebración de un contrato definitivo determinado. En este caso, cabe destacar esto, el consentimiento se debe formar con la intervención en el preparatorio, detantas partes como las que vayan a intervenir en el contrato definitivo. De otro modo el compromiso de contratar no podría realizar su finalidad: asegurar, mediante la obligación, la celebración del definitivo.
Los contratantes en el compromiso de contratar han de ser sujetos con plena capacidad de obrar. Esta capacidad debe ser similar a la exigida para celebrar el contrato definitivo. Sinembargo, no cabe, a nuestro entender, que sujetos con capacidad disminuida, como la prevista en el artículo 1358 del Código Civil, puedan celebrar un contrato preparatorio, aunque tengan capacidad para celebrar un contrato definitivo; la excepcionalidad de esta norma que valida la actuación delos incapaces está prevista solo para contratos definitivos, que son los relacionados con las necesidadesordinarias de la vida diaria. Los llamados "pequeños contratos" no son susceptibles de preparación.
El objeto es la específica relación obligatoria que las partes se proponen crear. Así, por el compromiso de contratar, los celebrantes se proponen crear una relación obligatoria -cuya naturaleza examinaremos más adelante-, por la cual todos queden obligados a celebrar un contrato definitivo. El...