Costumbre mercantil

LA COSTUMBRE MERCANTIL EN LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA

SEMINARIO LAS COSTUMBRES MERCANTILES CERTIFICADAS POR LA CAMARA DE COMERCIO DE BOGOTA

MARIA ISABEL SILVA NIGRINIS PRESIDENTA EJECUTIVA LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DE BOGOTA 2007

INTRODUCCIÓN La costumbre mercantil cobra una importancia fundamental para las relaciones jurídicas que se establecen en el sector inmobiliario. Ciertamente, en unmercado donde la mayoría de las prácticas se han generado de manera consuetudinaria, la costumbre mercantil viene a constituirse como fuente de derecho, teniendo la misma autoridad y validez de la ley en los casos en que ésta no exista, o supliendo la voluntad de las partes cuando nada pactaron al respecto. En materia inmobiliaria, donde el mercado actualmente va a pasos más adelantados que lasnormas jurídicas escritas, se hace necesario retomar el papel normativo de la costumbre para regular toda la gama de nuevas situaciones que exige un sector en continuo crecimiento. Vale la pena entonces, redimensionar la importancia de la costumbre mercantil como fuente de derecho de las actividades inmobiliarias, en un mercado cada vez más dinámico y tendiente a nuevas alternativas negociales, alas cuales, debe responder el ordenamiento mercantil. I. LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA Y EL ACTO DE COMERCIO La actividad inmobiliaria en un sentido amplio, está compuesta por todas las operaciones realizadas sobre bienes inmuebles. Esta definición comprende el ejercicio de derechos reales como personales, ejecutados mediante contratos de compraventa, arrendamiento, construcción, administración,corretaje, etc. En esta primera acepción, la actividad inmobiliaria comprende operaciones que pueden ser realizadas por particulares con la aplicación de las normas civiles, tal es el caso del carácter eminentemente civil de una compraventa o de un arrendamiento con destino a vivienda, o la constitución del régimen de propiedad horizontal con uso exclusivamente residencial. Sin embargo, actualmente lamayoría de las operaciones relacionadas sobre inmuebles componen la realización de actividades comerciales. En otras palabras, por mayor fundamento civil que pretenda tener el negocio jurídico realizado sobre la finca raíz, siempre estará directa o indirectamente relacionado con la realización de actos de comercio. La actividad inmobiliaria, en una segunda acepción, comporta de manera inequívoca larealización de actos de comercio. Esta afirmación se traduce en un ejercicio profesional de quien la adquiere la calidad de comerciante.

En efecto, con fundamento en el sistema objetivo adoptado por el Código de Comercio Colombiano, son comerciantes las personas que se ocupan profesionalmente de algunas de las actividades que la ley considera mercantiles. (Artículo 10 C. de Co.) Aunque desdeel punto de vista jurídico es difícil dar una definición de “acto de comercio” la ley enumera las actividades mercantiles que lo constituyen. Así, el Código de Comercio en su artículo 20 enumera de manera enunciativa los principales actos de comercio, teniendo como criterio distintivo la interposición, es decir la intermediación en el cambio de bienes y servicios y el ánimo de lucro, entendidocomo la búsqueda de un provecho pecuniario. La actividad inmobiliaria comporta la realización de actos jurídicos típicamente mercantiles, con los elementos mencionados de interposición y ánimo de lucro. El numeral 1 del artículo 20 prevé, pues, la grafía más elemental de la actividad inmobiliaria: “la enajenación de un bien a título oneroso con destino a enajenarlo de igual forma”. Esta primariadinámica comercial es de especial importancia en la actividad inmobiliaria, pues, como puede evidenciarse, incluye a los inmuebles como objeto de transacciones comerciales. El Código de Comercio de 1887 restringía únicamente a las operaciones realizadas sobre bienes muebles los actos de comercio, dejando de lado las posibles transacciones con ánimo especulativo realizadas sobre inmuebles. Con la...