Criterios para el desarrollo de un proyecto inmobiliario

CRITERIOS PARA EL desarrollo de UN PROYECTO INMOBILIARIO

El objetivo principal es el delinear las actividades que nos permitan lograr un ordenamiento de todos los factores, que de una u otra forma se interconectan en el desarrollo de un proyecto inmobiliario.

Inicialmente, cuando un proyecto en general pasa por una evaluación económica financiera y presenta indicadores económicosatractivos para el inversionista, es apenas un momento interesante y de entusiasmo dentro del proceso inicial de su ciclo de vida y no necesariamente determinante en su éxito pues no es la única referencia a considerar.

Luego vendrá la planificación, que es un grupo de procesos de gerencia, que evitara diversos tipos de complicaciones en la ejecución del proyecto y su posterior operación. Estoes lo cotidiano, lo del día a día.

Pero en el mediano y largo plazo a los actores del sector nos debe interesar un objetivo de organización mucho más importante, que nos permitirá consolidar nuestra actividad económica.

ESTRUCTURA DEL DOCUMENTO

Se divide en seis áreas que se detallan a continuación:

I. AREA TÉCNICA

a).-Terreno

El terreno para el desarrollo del proyecto,puede ser adquirido por compra o por contrato de Asociación en Participación.
Se debe elaborar una ficha básica y resumida de los aspectos técnicos del terreno, la cual debe considerar los siguientes puntos:

Dato de los propietarios.
Dirección del terreno.
Datos de los propietarios de los terrenos colindantes.
Área del terreno y medidas perimétricas.
Adjuntar fotografías del terreno.Ajuntar plano, con medidas perimétricas.
Adjuntar plano de estructuras existentes.
Adjuntar planos de localización y ubicación.

Es muy importante revisar algunas condi­ciones técnicas iniciales del terreno, siendo estas las siguientes:

Estimar el valor del terreno.
Revisar la configuración del terreno para estimar el movimiento de tierra.
Revisar las estructuras existentes para evaluarlos trabajos de demolición.

Revisar la documentación de las caracte­rísticas mecánicas del suelo y así asegu­ramos que se pueda realizar una cimenta­ción convencional. En la medida de lo posi­ble realizar algunas exploracio­nes (calicatas) para inspeccionar las ca­racterísticas del terreno de cimentación.
Revisar las medidas perimétricas del terre­no, en lo posible realizar una verificación delas medidas (levantamiento topográfico, con medidas exactas y coordenadas UTM).
Verificar la accesibilidad del terreno (tipo y cercanía de vías de acceso).


b).- Configuración Arquitectónica y Acabados

Este aspecto es muy importante porque a este nivel del proyecto se debe tener idea de qué hacer con el terreno de área y con­figuración conocida.

Para esto se deberán evaluar lossiguientes puntos:

Verificar la aplicación del Reglamento Na­cional de Construcciones en lo que se refiere a áreas de ambientes, configuración del mó­dulo básico y la concepción general del pro­yecto (fachada, áreas comunes, áreas complementarias, etc.).
Pre-diseñar la unidad inmobiliaria (casa o departamento).
Revisar las consideraciones de zonifica­ción y parámetros urbanísticos del terreno,mediante esta información podremos estar se­guros de la cantidad de pisos que se pue­den edificar, la altura total del edificio, las áreas libres, la distancia de retiro, etc.
Pre-diseñar el proyecto de arquitectura en habilitación urbana, cuando el terreno no se encuentre ubicado en zona urbana, se debe verificar la habilitación urbana de la zona.
Se debe elaborar el anteproyecto para pre­sentara la municipalidad y tener en cuenta todos los datos y consideraciones anterio­res que nos permita tener un anteproyecto bien elabo­rado, más próximo al proyecto definitivo y que nos servirá para iniciar la pre-venta de los bienes inmuebles futuros. Si el anteproyecto difiere mucho del proyecto definitivo gene­rará cambios e incomodidad en los clien­tes, esto contribuye a generar un clima de...