Derecho Real

BOLILLA X
1) LA PROPIEDAD HORIZONTAL. OPINION DE VELEZ

Nuestro Código Civil fue el primero que prohibió la propiedad horizontal. En efecto, en su art. 2617 se establece que "el propietario de edificios no puede dividirlos horizontalmente entre varios dueños, ni por contrato, ni por actos de última voluntad".
¿Y por qué la prohíbe? Porque en la época de sanción del Código (1869),Argentina no tenía problemas de espacio y no había razones que justificaran la P.H., la cual podía traer peleas entre los copropietarios.
En la nota al 2617, se fundamenta esta determinación: la división horizontal dando a unos los bajos y a otros los altos, crea necesariamente cuestiones entre ellos o de servidumbres, o sobre lugares indispensables para el tránsito en los diversos altos del edificio. Entales casos, la propiedad del que ocupa el suelo no puede ser definida y sin duda no podía mudar sus formas.

ANTECEDENTES

Se ha discutido acerca de si en el Derecho romano existió un régimen jurídico regulatorio de la propiedad horizontal, si bien existieron casas de inquilinatos compuestas de más de un piso, ocupadas por distintas familias, no puede reconocerse en el Derecho romano a estainstitución.
Si no se originó en la Edad Media por lo menos, la institución adquirió en esta época gran auge y la conformación que tiene actualmente, debido a la concentración de la población en las ciudades y a los problemas económico-sociales que de ello se derivaron. Se hacía necesario aprovechar de la mejor manera el pequeño espacio y por ello las calles se angostaron y las casas seproyectaron en la altura.
De las leyes de partida puede inferirse la presencia germinal de la institución, que establece la forma en que cada uno de los dueños de una parte (aparcero) puede pedir el pago de la deuda por gastos en arreglo de la cosa común.
En la actualidad, ya sea en los Códigos Civiles o en leyes especiales, todos los países han dado cabida en su ordenamiento jurídico a la regulación dela llamada propiedad horizontal.

LA LEY 13512/48. FUENTES

Las necesidades originales por la concentración de la población en grandes centros urbanos, dieron a luz un nuevo sistema de propiedad, el que combina un derecho exclusivo sobre ciertos sectores y un derecho común sobre otros; denominada por la ley “propiedad horizontal”.
Debido a esas necesidades fue que se presento al congresoproyectos de regulación del derecho de propiedad horizontal.
La ley 13.512, de propiedad horizontal, fue promulgada el 13.10.48. Se sindican como fuentes de nuestra ley, al Cód. Civ. y Comercial italiano de 1942, a la ley chilena de 1937, y a la uruguaya de 1946 sobre la materia, así como también al decreto brasileño de 1928.
Según el art. 18 de la ley, "a los efectos" de ella, quedan derogados enforma expresa, los siguientes art. del Cód. Civ.:
* Art. 2617, que es precisamente la norma que prohibía el derecho de propiedad horizontal.
* Art. 2685, que permite a los condóminos abandonar su parte indivisa para liberarse de la obligación de contribuir a los gastos de reparación y conservación de la cosa común.(ahora ninguno podrá liberarse asi).
* Art. 2693, que determina quelos condóminos pueden pactar la indivisión de la cosa común sólo por un término que no exceda los 5 años, renovables.

NATURALEZA JURIDICA DEL INSTITUTO

1. Dominio que se integra con un condominio de indivisión forzosa: Al referirse al derecho sobre las unidades (partes exclusivas) la ley 13512 habla siempre de propietarios y el que recae sobre partes comunes habla de copropietarios. Lasrestricciones que afectan el dominio sobre la unidad aun en lo relativo al sometimiento al régimen de las mayorías no alcanzarían a desnaturalizarlo.
El dominio y el condominio de indivisión forzosa se encuentran "indisolublemente unidos" en una relación de principal (el dominio) a accesorio (el condominio de indivisión forzosa).

2. Derecho real autónomo: se trata de una figura sui...