Derecho Real

1) Los derechos reales en general.
Se denomina “derechos reales” a aquellos derechos subjetivos de carácter
absoluto y contenido patrimonial que recaen directamente sobre cosas.
Sus caracteres más relevantes, que permiten distinguirlos de los derechos de
crédito, son los siguientes:
a) Atribuyen a su titular un poder directo e inmediato sobre una cosa –material o
inmaterial-, y nosobre una prestación o conducta de otro sujeto.
b) Ese poder es eficaz y oponible frente a todos (“erga omnes”), y no sólo frente
a un sujeto determinado.
c) El titular de un derecho real sobre una cosa lo puede ejercitar aun en el caso
de que ésta cambie de propietario o de poseedor (“reipersecutoriedad”).
d) Dado que los derechos reales, por su propia naturaleza, deben afectar aterceros, es imprescindible establecer mecanismos que permitan darles la necesaria
publicidad. Tales mecanismos –que, como regla general, no se aplican a los derechos de
crédito- son principalmente la posesión y el Registro de la Propiedad.
e) En caso de concurrencia de diferentes derechos reales sobre una misma cosa,
los mismos se organizan entre sí con arreglo al principio de prioridadtemporal (“prior
tempore, potior iure”): los derechos reales posteriores no pueden perjudicar en ningún
caso a los derechos reales anteriores.
Pese a que la distinción teórica entre los derechos reales y los de crédito resulta
clara, en la práctica se dan algunos supuestos dudosos, que presentan caracteres propios
de unos y de otros:
-Se ha discutido tradicionalmente si el derecho delarrendatario es un derecho
real o de crédito; en general, se entiende que no se trata de un verdadero derecho real
sobre la cosa, sino de un derecho de crédito que el arrendatario tiene frente al
arrendador; sin embargo, se trata de un derecho de crédito que, excepcionalmente,
puede ser eficaz frente a tercero –concretamente, frente al tercero a quien el arrendador
haya transmitido la fincaarrendada-: así ocurrirá cuando el arrendamiento haya sido
inscrito en el Registro de la Propiedad (en la actualidad, todos los arrendamientos de
inmuebles pueden ser inscritos), y también en el caso de los arrendamientos especiales
urbanos y rústicos.
-La concurrencia de varios derechos reales sobre una misma cosa (p. ej., el
usufructo y la nuda propiedad sobre una misma finca) puededar lugar a que surjan
verdaderos derechos de crédito y obligaciones entre sus respectivos titulares (p. ej., en
cuanto a la conservación de la cosa). La particularidad de este supuesto reside en que la
transmisión de alguno de los derechos reales concurrentes determina que los
correspondientes créditos y obligaciones cambien también de titular (obligaciones
propter rem o “ambulatorias”).2) Clasificación de los derechos reales.
Los derechos reales típicos, previstos por nuestro ordenamiento, pueden
clasificarse del siguiente modo:
a) Derecho de propiedad o “dominio”. Es el derecho real pleno que recae sobre
cosas materiales.
b) Derechos sobre bienes inmateriales: Propiedad intelectual y propiedad
industrial.
c) Derechos reales limitados o sobre cosa ajena. Sonderechos que otorgan a su
titular ciertos poderes de actuación sobre una cosa que pertenece a otro, limitando así el
contenido de la propiedad ajena. Pueden ser de diferentes tipos:
-Derechos reales de goce: Usufructo, derechos de uso y habitación, servidumbre,
superficie y derechos de sobreelevación y subedificación.
-Derechos reales de garantía: Son principalmente la hipoteca y la prenda.-Derechos reales de adquisición preferente: Tanteo, retracto y opción.
3) La posesión.
Se denomina “posesión” a una situación de hecho consistente en la tenencia o
ejercicio material de una cosa o derecho por parte de un sujeto; situación que el
ordenamiento jurídico protege de forma provisionalmente prevalente, con
independencia de que el poseedor en cuestión sea o no titular...