DERECHO

COMENTARIOS AL ARTICULO 2026 DEL C.C. Y SU VIGENCIA CON POSTERIORIDAD A LA EXPEDICIÓN DE LA LEY 222 DE 1995
(LA INSOLVENCIA DEL ARRENDATARIO COMO CAUSAL DE TERMINACION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO)

Refiriéndose al arrendamiento de cosas, nuestro Código Civil en el Capítulo IV, Título XXVI del Libro Cuarto, artículo 2026, en una forma de redacción negativa señala la insolvencia declarada delarrendatario como una de las causales que dan lugar a la expiración del contrato de arrendamiento, a menos –dice la disposición- que el acreedor o los acreedores sustituyan al arrendatario prestando fianza a satisfacción del arrendador. Por manera que si los acreedores no llevan a cabo la sustitución o no se satisfacen las pretensiones de garantía del arrendador este tendrá derecho para dar porconcluido el arrendamiento y exigir del arrendatario la indemnización de perjuicios correspondiente.

Se infiere de la norma en cita que para la procedencia de la expiración del arrendamiento con fundamento en la causal de insolvencia es necesario que concurran los siguientes requisitos:

a) Que el arrendatario se halle en estado de insolvencia
b) Que dicha insolvencia sea declarada
c)Que los acreedores del arrendatario no manifiesten su interés en sustituirlo en el contrato para continuar con el use, goce y disfrute de la cosa
d) Que estando interesados los acreedores en la continuación de la tenencia de la cosa no presten fianza a satisfacción del arrendador

Al respecto es necesario expresar que no basta la sola apreciación subjetiva u objetiva que haga el arrendadorrespecto de la insolvencia de su arrendatario, para que pueda dar por concluido el contrato de arrendamiento; esa insolvencia “declarada” que refiere el artículo 2026 sugiere la existencia de un proceso concursal en contra del deudor-arrendatario, o la providencia de apertura de concordato preventivo o de liquidación obligatoria en la que así se declare. Lo contrario sería dar pábulo a temerariasacciones de arrendadores que alegando una supuesta insolvencia del deudor o aprovechando una momentánea iliquidez del mismo, quisieran poner fin a la relación contractual de locación, dando lugar al fenómeno conocido como fraude a la ley, por la ley misma.

Refuerza lo anterior el que la misma norma prevea la posibilidad que los acreedores concurran a la sustitución del arrendatario, pues talesacreedores para legitimarse válidamente en dicha sustitución, deben igualmente hallarse reconocidos como tales en el proceso concursal.

Ahora bien, para lograr la efectividad del derecho que la ley otorga a los acreedores es menester que estos conozcan de la existencia del contrato, lo cual solo tendrá ocurrencia en legal forma, cuando el arrendatario así lo manifieste dentro del proceso concursalo en su defecto cuando el arrendador concurra al mismo, pues se considera que por fuera de la actuación procesal cualquier otra notificación que en tal sentido haga el arrendador a los acreedores, carece de validez para los efectos de la sustitución.

Como fácil puede apreciarse entonces, la causal de expiración del contrato de arrendamiento prevista en el artículo 2026 del Código Civil tieneestrecha relación con los procesos concursales y los estados de quiebra, institutos jurídicos que no hace mucho fueron objeto de sustanciales reformas en virtud de la expedición de la Ley 222 de 1995 por la cual se modificó el libro II del Código de Comercio, se expidió un nuevo régimen de procesos concursales y se dictaron otras disposiciones, más conocida como la ley de reforma al Código deComercio.

Entre las normas que componen la precitada Ley 222 de 1995 encontramos la contenida en el artículo 103 que a la letra dice: “Continuidad de los contratos de tracto sucesivo. Se tendrá por no escrita la cláusula en la que se pacte la admisión a concordato, como causal de terminación de los contratos de tracto sucesivo. Igualmente no podrá decretarse la caducidad administrativa por la...