derecho

Nociones generales.

Se denomina bienes raíces o inmuebles aquellos que no pueden transportarse un lugar a otro, como las tierras y minas, y las que adhieren permanentemente a ellas como los edificios, los árboles.

La ley considera inmuebles, aunque por su naturaleza no lo sean, las cosas que están permanentemente destinadas al uso, cultivo y beneficio de un inmueble.

En resumen, soninmuebles los predios rurales y urbanos, así como las casas o edificios que se encuentran en ellos. También existen ciertos bienes muebles que la ley considera inmuebles por destinación, pero éstos se consideran muebles para efectos de constituir derechos a favor de terceros, es decir, por lo que no se le aplican las reglas de los inmuebles para efectos de su transferencia.

La concesiónminera es también un inmueble. Se aplican a ésta las reglas generales contenidas en el Código Civil y las especiales establecidas en la legislación minera.

En general, la ley sujeta a los actos que tienen por objeto un inmueble a requisitos especiales en consideración a su importancia patrimonial. Tales requisitos son formalidades para la validez del acto o bien para proteger el patrimonio delpropietario o a los terceros ajenos al acto.

En los siguientes puntos se explicará brevemente algunos actos que tienen por objeto un bien inmueble.


Compraventa de bienes raíces.

La compraventa es un contrato en que una de las partes de obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero.

En el caso de los bienes muebles, basta que las partes se pongan de acuerdo en la cosa y en elprecio para que exista o sea válida jurídicamente. Sin embargo, por diversas razones la ley puede establecer que se cumplan determinados requisitos, como por ejemplo, entregar boleta o factura de venta. Pero aunque no se cumpla con ellos el contrato es válido, y por consiguiente, las partes deben dar cumplimiento a sus obligaciones, es decir, entregar el bien, por una parte, y pagar el precio,por la otra, a los cuales pueden agregarse otras obligaciones según hayan convenido. La omisión del requisito en este caso sólo dará lugar a las sanciones que la ley señale, así, por ejemplo, multas.

En el caso de los bienes inmuebles es distinto, pues la ley exige que debe efectuarse por escritura pública. La omisión de este requisito implica que el acto no produce efectos ante el derecho. Portanto, las partes ninguna obligación contraen. Así, si una persona acuerda verbalmente con otra la venta de su casa a un precio determinado, no tendrá la obligación de entregarla mientras no se haya otorgado la escritura pública.

Efectuada la venta por escritura pública, deben cumplirse las obligaciones que nacen del contrato de compraventa. El comprador está obligado a pagar el precioconvenido y el vendedor a entregar el inmueble.

El comprador no se hace dueño del bien una vez celebrado el contrato. Se requiere que el vendedor le haga la “tradición” de él. La “tradición” de las cosas la define la ley como “la entrega que hace el dueño de ellas a otro, habiendo por una parte, la facultad intención de transferir el dominio, y por la otra la capacidad e intención de adquirirlo”.La entrega puede ser real o simbólica.

Para que este acto tenga valor ante el derecho debe cumplir con los requisitos que establece la ley. No basta con la entrega material, es decir que el vendedor le permita al comprador hacer uso del inmueble.

La “tradición” se efectúa solamente mediante la inscripción del título, esto es la escritura de compraventa, en el Registro de Propiedad quelleva el Conservador de Bienes Raíces de la comuna en la que está situado el inmueble. Sólo una vez cumplido este trámite el comprador se hará dueño del bien.

Sin embargo, es conveniente tener presente que el comprador no se hará dueño si el vendedor no lo era, aunque el inmueble se haya inscrito a su nombre en el registro del Conservador. De allí que cuando se pretende adquirir un bien...