derecho

CONTRATO DE PROMESA

Tratado en el artículo 1554, luego del artículo 1553 que trata el efecto de las obligaciones de hacer, ya que, como veremos, la promesa genera una obligación de hacer, cual será la celebración de otro contrato.

Concepto.-
Es aquel contrato preparatorio de carácter solemne, en virtud del cual las partes se comprometen en el futuro a celebrar un contrato definitivo almomento de cumplirse el lazo y/o la condición en él establecido.

Características como contrato.-
a) Solemne: El Nº 1 del artículo 1554 establece que debe constar por escrito. Basta entonces una escritura pública o privada. Por práctica forense, existe la comunicabilidad de la solemnidad, esto significa que si el contrato definitivo es solemne y consiste ella en otorgamiento de escriturapública, la promesa también debe constar por escritura pública. Con todo, la ley no exige tal situación.
b) Por regla general es bilateral: Esto es, genera la obligación para ambas partes, cual será la de celebrar en el futuro un contrato definitivo. Con todo, nada impide que por excepción el contrato de promesa como el definitivo sean unilaterales. Veamos casos:
Promesa bilateral y definitivobilateral: Ambas partes de la promesa se obligan a celebrar un contrato de compraventa entre ellos.
Promesa bilateral y definitivo unilateral: Las partes prometen que celebrarán a futuro un comodato.
Promesa Unilateral y definitivo unilateral o bilateral: Toda vez que exista la opción para una de las partes en la promesa de contratar o no.
Esta promesa unilateral tiene dos inconvenientes legales para suvalidez. En primer lugar, estaríamos en presencia de una condición que dependería de la sola voluntad del deudor (meramente potestativa), del artículo 1478, y ello lo invalidaría.
En segundo lugar, se contraviene lo dispuesto en el artículo 1554 Nº 4, toda vez que faltaría el consentimiento del contrato prometido, el que debe manifestarse siempre en la promesa, ya que en ella solo puede faltarla solemnidad o la tradición para el nacimiento del definitivo.

Análisis de cada requisito de la promesa.-

I Que la promesa conste por escrito.- (1554 Nº1).
Complementando lo ya señalado, existe discusión sobre la comunicabilidad de la solemnidad del contrato definitivo al de promesa. Debemos señalar que son contratos distintos, cada uno tiene sus requisitos de existencia y de validezpropios e independientes. El Nº4 del 1554 nos dejaría en claro que en la promesa de un contrato solemne debe sólo configurarse de tal manera que solamente falte la solemnidad del contrato prometido. Si exigimos en la promesa el cumplimiento de la solemnidad del contrato definitivo sería confundirlos estructuralmente, lo cual no puede suceder.
Por lo anterior, podría perfectamente existir un contratode promesa por escritura privada de compraventa de un bien raíz.

II Que el contrato prometido no sea de aquellos que la ley declara ineficaces.- (1554 Nº2).
La pregunta que debemos hacernos es, ¿en qué momento el contrato prometido debe ser eficaz?. Se explica con el siguiente ejemplo: Hoy quiero comprar un auto que se encuentra embargado por decreto judicial. Si efectivamente celebro lacompraventa sin cumplir con los requisitos del artículo 1464, esa compraventa sería ineficaz. Por ello suele celebrarse una promesa de compraventa en la cual se estipule la condición de que, se celebrará la compraventa si deja de estar embargado.
Existen entonces dos interpretaciones a este requisitos:
a) Al tiempo de la promesa el contrato definitivo debe ser eficaz. En este caso no procederíael caso anterior.
b) Al tiempo de la promesa, el contrato definitivo puede ser ineficaz, pero deberá ser eficaz al tiempo de celebrarse el definitivo. Esta es la interpretación que debe primar, ya que el objetivo de todo contrato preparatorio es que, por algún motivo, las partes o no pueden o no quieren celebrar el definitivo.
Como conclusión entonces, el contrato definitivo debe ser eficaz al...