Derechos Reales. Propiedad Horizontal

Bolilla XI (Propiedad horizontal)

11.1. Concepto. Naturaleza. Ley 13512 y Código Civil. Constitución del sistema. El derecho real de propiedad horizontal. Autonomía. Sectores privativos. Unidades complementarias. Sectores comunes.
Concepto: es una figura jurídica compleja integrada por la propiedad de una unidad independiente y una copropiedad sobre partes accesorias que pueden resultarcomunes (Adrogue).
La propiedad horizontal es el derecho real que consiste en el dominio de una parte propia (con facultades exclusivas) y un condominio forzoso sobre las partes comunes (con características especiales).
Estas partes comunes son accesorias a las partes propias y su finalidad es facilitarles su ejercicio funcional.
Se habla de propiedad horizontal en oposición al art 2518 (Propiedadvertical).
La propiedad horizontal se asienta sobre la parte común que a cada uno le corresponde + la unidad privativa.
Naturaleza: (Adrogue) Es un dcho de propiedad autónomo, donde hay pluralidad de objetos y puede haber unidad o pluralidad de sujetos.
Mientras que en el Dominio: hay unidad de objeto y de sujeto; en el Condominio: hay unidad de objeto y pluralidad de sujetos.
Ley 13512 yCódigo Civil.
El CC fue el 1ero que prohibió la propiedad horizontal. En efecto, en su art 2617 se establece que “el propietario de edificios no puede dividirlos horizontalmente entre varios dueños, ni por contrato, ni por actos de ultima voluntad”. Este art quedo derogado por la ley 13512.
Sg el art 18 de la ley, a los efectos de ella, quedan derogados en forma expresa, además de lasdisposiciones que se opongan a lo estatuido en la ley, los siguientes artículos del CC:
a. art 2617: norma que prohibía el dcho de propiedad horizontal
b. art 2685 in fine: que permite a los condóminos abandonar su parte indivisa para liberarse de la obligación de contribuir a los gastos de reparación y conservación de la cosa común, justamente porque la propia ley establece en su art 8 ultima parte que:“ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece”.
c. art 2693: que determina que los condóminos pueden pactar la indivisión de la cosa común solo por un termino que no exceda los 5 años renovables. (deroga la posibilidad de acordar la indivisión de la cosapor el plazo de 5 años).
Teniendo en mira que el dcho de los consortitas tiene base contractual, es lógico que la ley permita mantener la indivisión de as partes comunes sin limite de tiempo, mientras el inmueble se encuentra afectado al régimen de la ley 13512, para evitar que para sujetarse a lo dispuesto en la citada norma del CC, los consortitas se vieran obligados a renovar cada 5 años elconvenio de indivisión, bajo pena de provocar de otro modo la extinción del sistema.
El art 17, que enuncia las gtias de que goza el crédito por expensas, declara expresamente aplicables los art 3266 CC (relativo a la medida en que responde el adquiriente de una unidad por las expensas devengadas antes de transferirse el dominio: solo con la cosa); el 3901 del mismo cuerpo legal, para fijar elprivilegio que corresponde al crédito por expensas (el del conservador) y el art 2686, que otorga el dcho de retención de la cosa común al condómino que hubiera realizado gastos de reparación y conservación de esa cosa.
Constitución del sistema.
El objeto sobre el cual recae la PH es el asiento del Dcho real que es la unidad privativa + la parte común que el corresponde, entonces:
“ASIENTO DELDCHO REAL = UNIDAD PRIVATIVA (propiedad) + PARTE COMUN QUE LE CORRESPONDE (copropiedad)”
El sistema de PH nace cdo se redacta el Reglamento de Copropiedad y Administración!!!
Entonces el TITULO DE DOMINIO = Testimonio de Compravta + Reglamento de Propiedad Horizontal.
Si la PH nace de un CONDOMINIO entonces todos serán dueños de cada una de la UF, salvo que en la partición se haya repartido...