Derechos Reales Sobre La Propiedad Inmueble

Derechos Reales

Definición de Derechos Reales: Derecho Real es el derecho subjetivo de contenido patrimonial que permite a su titular obtener de una cosa un aprovechamiento directo, sin necesidad de intervención de otra persona, y que es oponible a todos los miembros de la sociedad que tienen el deber correlativo de respetarlo.
Principios de preferencia y de persecución:
• Iuspersequendi ó Derecho de persecución: El derecho real se encuentra “ adherido” a la cosa de modo tal que le permite a su titular ejercer este derecho de persecución y hacer valer su derecho aun cuando la cosa se encuentre en poder de un tercero, “ perseguir la cosa en manos de quien se encuentre”. Este principio no es absoluto y encuentra algunos limites en especial en las transmisiones de cosas muebles.• Ius preferendi : Todo derecho real que ha sido debidamente publicitado es oponible ( erga omnes) y goza del derecho de preferencia respecto de cualquier otro derecho sobre la misma cosa constituido con posterioridad. Este principio se enuncia “ primero en el tiempo mejor en el derecho”. Es importante no confundirlo con los privilegios “ que son cualidades de ciertos créditos”, que siendoexcepcionales son impuestos siempre por la ley, actúan frente a la concurrencia de que el patrimonio del deudor no alcance a cubrir el pasivo, constituyen una excepción al principio de igualdad de los acreedores frente al patrimonio del deudor. Sucede que algunos derechos reales, concretamente los de hipoteca y prenda gozan a su vez de la preferencia y de privilegio.
Diferencias entre los DerechosReales y los llamados Derechos Personales:
Ambas clases de derechos son, por su contenido, patrimoniales. Las diferencias se deben observar desde distintos puntos de vista, como por ejemplo, su esencia, su naturaleza, de su estructura, y elementos fundamentales de su contenido, etc.
Esencia: La diferencia esencial consiste – a nuestro juicio-en que, en el derecho real la voluntad de la personase dirige ( o pude dirigirse) en forma directa al objeto y de este
modo actúa su derecho. En cambio en el derecho creditorio, para el ejercicio debe participar otro sujeto que se encuentra constreñido a la prestación ( objeto).
Naturaleza: El derecho real siempre es complejo, por lo mismo que la posibilidad de dirigir la voluntad sobre una cosa se materializa en un haz, es un conjunto ó cúmulo defacultades. El titular del derecho real tiene además, la posibilidad de dirigir su voluntad en
forma positiva ó negativa, sin que ello implique el no ejercicio del derecho. En cambio en el derecho personal, la voluntad negativa supone el no ejercicio del derecho.
El derecho real, por este motivo, puede representársenos como una relación estática , que permanece en el tiempo, mientras que elderecho personal presenta siempre un aspecto dinámico. Consecuentemente el ejercicio del derecho real no lo afecta, por el contrario, lo reafirma .El derecho personal, en principio se agota en su ejercicio.
Caracteres Fundamentales: El numero de derechos reales esta determinado por la ley y ella regula de manera mas o menos precisa, su forma de adquisición, atribuciones, deberes, duración, forma deextinción, etc.
El derecho real se ejerce frente a todos, en otros términos que es oponible erga omnes, pero para ello deben tener conocimiento los demás de la existencia y contenido del derecho que se ejerce; por ello, la Oponibilidad presupone la publicidad y a su vez apareja el derecho de persecución y de preferencia ( Ius persequendi y Ius preferendi), todos ellos son caracteres reconocidosde los derechos reales y pautas distintivas respecto de los derechos personales.
Queda en consecuencia reservada a la ley la clasificación, estructuración y regulación de los derechos reales, la autonomía de la voluntad solo tiene cabida en la medida en que la ley
lo admite, y esto ocurre cuando los principios de orden publico no sufren deterioro por tal admisión. En los derechos personales en...