Dinamicadsreales

DINÁMICA DE LA CONSTITUCIÓN DE LOS DERECHOS REALES Y
SU REPERCUSIÓN REGISTRAL
(Trabajo publicado en “Anuario de Derecho Civil”, Tº 1, Alveroni, Córdoba, 1994,
pág. 187 a 207)

Por Gabriel B. Ventura

Sumario: I- Introducción. II- Título y modo. III- La inscripción. IV- Se registran sólo los títulos. V- Supuestos de excepción a la regla que establece la inscripción sólo de los títulos o causas.VI- Algunas precisiones sobre la titularidad de los derechos reales. VIIClases de modos. VIII- Clases de títulos. IX- Los distintos títulos y modos frente a la registración. X- Esquema gráfico. XI Conclusiones.

I- INTRODUCCIÓN

Resulta frecuente que ciertos problemas jurídicos que la doctrina
estudia con minuciosidad elaborando principios y determinando efectos, luego, en la práctica, pierdaneficacia o caigan en olvido como si
sus conclusiones fueran sólo aplicables a un ámbito puramente
académico y especulativo. Numerosos ejemplos pueden citarse en los
que advertimos esta situación: cuántos autores, por ejemplo, manifiestan que la prescripción liberatoria y la adquisitiva son anverso y reverso
de una misma moneda; pero luego, cuando se trata de aplicar dicha


Académico de Número de laAcademia Nacional de Derecho y Ciencias Sociales. Profesor
Titular de Derechos Reales y de Derecho Notarial de la Universidad Nacional de Córdoba.
Profesor Titular de Derecho Notarial de la Universidad Católica de Córdoba.

1

manifestación a los hechos concretos, comienzan a hacer distingos que
se oponen a aquella afirmación1; igual ocurre cuando recavan en que
los modos originarios implican laadquisición del derecho real libre de
todo vicio, carga o gravamen existente en la titularidad del propietario
anterior y luego, sin embargo, niegan la prevalencia del usucapiente
frente al acreedor hipotecario2.
En fin podríamos llenar numerosas páginas con ejemplos concretos de esta ambigua actitud doctrinaria que pareciera contraponer
teoría y práctica. Pero nuestro cometido en el presenteestudio radica
justamente en lo contrario: concretar la teoría del título y modo a los
casos particulares de constitución, para demostrar que dicha teoria tiene una coherente aplicación práctica3 y que coadyuva a la comprensión
de la función de la registración como requisito de oponibilidad.

II- TÍTULO Y MODO

Sabido es que Vélez adopta una posición especial en cuanto a la
constitución de losderechos reales, apartándose del modelo francés en
el que el solo consenso entre transmitente y adquirente opera ya la
transmisión del derecho real4.
1

VENTURA, Gabriel B.; “La prescripción liberatoria y la usucapión”, en Zeus, Rosario, Diario Nº 2849, del 27/2/86, Tomo 40.
2
VENTURA, Gabriel B.; “La usucapión opuesta al acreedor hipotecario”, en LL – Córdoba,
1988, pág. 613.
3
La teoría del título ymodo, para algunos, sólo tendría aplicación frente a los modos derivados
(tradición) y no para los supuestos de modos originarios. ARGAÑARÁS, Manuel J.; por ejemplo, anotando a Salvat, Raymundo M.; en su Tratado de Derecho Civil Argentino, Derechos
Reales, 5ta. Ed. TEA, 1961, Tomo I, pág. 8, pareciera sostener ese criterio transcribiendo a
Maynz “(...) en muchos casos la causa remota (...) falta”.LÓPEZ DE ZAVALÍA, Fernando J.;
“Derechos Reales”, Tomo I, remarca el fenómeno: “Es hoy común el sostener que la teoría del
título y el modo se encuentra totalmente desprestigiada”. Entre nosotros Emilio DÍAZ REYNA, en sus clases, sostiene asimismo que la teoría del título y modo sólo es aplicable a los
supuestos de adquisiciones derivadas.
4
Código Civil Francés, art. 1138: “L’obligation de livrerla chose est parfaite par le seul consentement des parties contractantes…”. MAZEAUD, Henri, León y Jean; “Lecciones de Derecho Civil, Trad. por Luis Alcalá Zamora y Castillo, Bs. As. Ed. Ejea, 1960, pág. 190 y ss. LAFAILLE, Héctor; “Tratado de los Derechos Reales”, Bs.As. Ediar 1943, Tomo I, pág. 492.

2

En efecto, expresamente en el art. 577 del Código Civil, siguiendo la doctrina tradicional...