Economía espacial

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Economía espacial
Diferencias entre amortización fiscal y amortización financiera:
Amortización fiscal: es un tratamiento contable que la fiscalidad le da a la inversión (en este caso inmobiliaria). Tiene distinto tratamiento en función de la inversión en relación con la esperanza de vida, es decir, con la vida útil.
Amortización financiera: es la expresión de la depreciación sistemática anualefectiva sufrida por el bien inmueble por su aplicación en el proceso productivo.
Medidas utilizadas para calcular la rentabilidad de una inversión:
VAN: es el valor actualizado neto de un proyecto. Es igual al valor actual de los flujos de caja que nos va a generar la inversión menos el desembolso (inversión) inicial.
Si VAN > 0, la riqueza neta aumenta así que acepta el proyecto.
Si VAN < 0rechaza el proyecto.
Si VAN = 0 rechaza el proyecto.
TIR: tasa interna de retorno, es decir, es la tasa de descuento de un proyecto que hace que el VAN = 0. Es la rentabilidad mínima que le vamos a exigir a nuestra inversión para aceptar el proyecto.
Si r > TIR => VAN > 0 acepta
Si r < TIR => VAN < 0 rechaza
Payback: es el plazo de recuperación de la inversión. Tiempo que se tarda enrecuperar la inversión.
Entre el TIR y el VAN es preferible el criterio VAN porque la TIR tiene algunos problemas.
Diferencias y similitudes entre Cashflow A y Cashflow B
El cashflow es el calendario de cobros y pagos. Hay dos tipos de cashflow: cashflow A y cashflow B.
El cashflow A y B tienen en común que las entradas son iguales.
Inflows de cashflow A y B = Ingresos de renta + cobros rentaanticipada -> entradas
El cashflow A y B se diferencian en las salidas (outflows), en el A se hace sobre los recursos propios, no tiene en cuenta ni los intereses ni la amortización principal del préstamo. En cambio, el cashflow B se realiza sobre los recursos ajenos, para ello en los gastos totales se tienen en cuenta los intereses y la amortización principal del préstamo.
Cashflow A (outflow) =total gastos + imp. Sociedades – financiación- amortización
Cashflow B = total gastos + imp. Sociedades – amortización – a. principal del prest
En ninguno de los dos se tiene en cuenta la amortización fiscal.
Describir como se calcula el margen bruto:
MB = IT – CT
IT = ingresos por rentas + rentas anticipadas
CT = costes de mantenimiento, seguros y auditorias + gastos estructurales +amortizaciones + financieros (por el principal y los intereses)
Renta anticipación:
Es la parte del precio que el propietario del suelo anticipa a un aumento del precio de los productos finales (en este caso inmuebles). Cuando el mercado es estable, la renta de anticipación no tiene importancia, pero cuando el aumento del precio es rápido se van a cumplir las expectativas de renta de anticipación.
Larenta de anticipación es pues la plusvalía que se quiere obtener hoy en función de una revalorización futura.
Es el precio que el propietario le da al suelo en un futuro para poder conseguir mayores beneficios del promotor, al ver que las viviendas construidas subirán de precio.
El vendedor quiere obtener un sobrebeneficio anticipado al precio futuro que alcanzará la construcción. El sobrebeneficioobtenido se reparte entre el propietario del suelo y el promotor.
Teoría de la renta del suelo:
Relaciona el carácter monopolista del suelo con el establecimiento de su precio. La renta va a ser una consecuencia del valor que alcanza en el mercado de los productos finales. Será una consecuencia del plusvalor que se genera, y este plusvalor producirá una ganancia. Cualquier persona que quieraedificar tiene que acudir al propietario del solar. Existen la renta absoluta y la renta diferencia.
Otros componentes:
* Renta que tiene que ver con la intensidad de uso (edificabilidad).
* Renta que tiene que ver con el tipo de vivienda.
* Renta que tiene que ver con la localización.
Diferencias entre renta absoluta y renta diferencial:
La teoría del suelo relaciona el carácter...
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