El modelo inmobiliriario español y sus consecuencias

El modelo inmobiliario español y sus consecuencias
JOSÉ MANUEL NAREDO
Madrid (España), marzo 2010

Introducción
Panorama actual
Los contenidos de este artículo no pueden entenderse sin antes introducir el contexto general de crisis económica en el que nos encontramos. El modelo inmobiliario españolse ha caracterizado por un comportamiento cíclico que ha propiciado que las burbujas inmobiliarias fueran las dirigentes de la marcha de la economía española. La construcción se convirtió en la verdadera industria nacional y la sobredimensión de la actividad constructiva hizo que el pinchazo de estas burbujas fuera más perjudicial para nuestro país, ya que las tasas de endeudamiento de hogares yempresas fueron superiores a las de los países de nuestro entorno, y todo esto sin mencionar el notable déficit y endeudamiento público ocasionado por las políticas anticíclicas.

Marco conceptual
El caso español constituye un buen ejemplo de lo que el autor denomina patologías urbano-territoriales. Cuando las barreras del planeamiento urbanístico se derrumban gracias a la búsqueda del lucro,aparecen las mencionadas patologías que fuerzan la expansión de los procesos de urbanización a ritmos muy superiores a los del crecimiento de la población y su renta disponible; por otra parte los modelos de orden territorial, urbano y constructivo que se adoptaron en nuestro país implican una elevada exigencia en recursos naturales y territorio que conllevan que estos procesos no hayan sido losadecuados.
No podemos dejar de mencionar la existencia de dos potentes grupos empresariales, asentados desde el franquismo, cuyos intereses favorecieron dicha expansión: uno inmobiliario-constructivo y otro bancario.

Diferentes modelos inmobiliarios que conviven en Europa
Existen dos principales modelos inmobiliarios con consecuencias e incidencias económicas bien diferentes: uno que promuevela vivienda en propiedad como producto de inversión de los hogares y el otro que da prioridad al alquiler, tanto libre como social, a través de entidades especializadas que captan y desvían el ahorro de los países a través de impuestos, cotizaciones o nuevos productos financieros muy diversos. En los últimos años ha predominado el primer modelo en detrimento del segundo, lo que ha traído unaumento de activos inmobiliarios y pasivos hipotecarios en toda Europa.
El modelo español es un ejemplo extremo del primer modelo descrito, quedando muy reducida la ocupación en régimen de alquiler, y promoviendo compra de vivienda mediante desgravaciones y posibles ocultaciones fiscales.
El segundo modelo dota de una elevada importancia a la vivienda en alquiler, y con variable importancia a lapromoción pública y alquiler social. El funcionamiento de este modelo es el siguiente: un grupo de entidades mayoristas (normalmente controladas por poderes públicos) gestionan un elevado stock de viviendas alquiladas.
Ahora enumeraremos las consecuencias de cada uno de los modelos descritos: el primer modelo tiende a forzar la construcción nueva, ocupando nuevos suelos o demoliendo edificios;mientras que el segundo promueve la reutilización del patrimonio inmobiliario existente. En segundo lugar el modelo español vincula su negocio a las perspectivas de crecimiento del precio de la vivienda y a la capacidad de endeudamiento de los hogares mientras que el segundo modelo se vincula directamente a la demografía y renta de los hogares que pagan los alquileres. Por lo tanto claramente el primermodelo alimenta el comportamiento cíclico del sector.

La configuración del modelo inmobiliario español durante el franquismo y la transición demográfica
La especulación se impuso sobre el planeamiento
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