Estudio viabilidad

Patricio Montoya

GESTIÓN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS
2ª Edición
Ampliada y actualizada

Madrid - Buenos Aires - México

Primera edición, 2004 Segunda edición, 2007

© Patricio Montoya, 2007

Reservados los derechos. No está permitida la reproducción total o parcial de este libro, ni su tratamiento informático, ni la transmisión de ninguna forma o por cualquier medio, ya seaelectrónico, mecánico, por fotocopia, por registro u otros métodos, sin el permiso previo y por escrito de los titulares del Copyright.

Ediciones Díaz de Santos www.diazdesantos.es/ediciones (España) www.diazdesantos.com.ar (Argentina)

ISBN: 978-84-7978-821-6 Depósito legal: M. 21.709-2007

Fotocomopsición: Estefanía Grimoldi Diseño de Cubierta: Ángel Calvete Impresión: Fernández CiudadEncuadernación: Rústica-Hilo

Índice

INTRODUCCIÓN ............................................................ CAPÍTULO 1. LA EMPRESA PROMOTORA ................ 1.1. Sociedad anónima o sociedad limitada. ......................... 1.1.1. Número de socios ............................................... 1.1.2. Capital social ...................................................... 1.1.3. Conclusiones...................................................... 1.2. Constitución y tramitación ........................................... 1.2.1. Trámites previos a la escritura de constitución .... 1.2.1.1. La denominación social ......................... 1.2.1.2. El domicilio........................................... 1.2.1.3. El objeto................................................ 1.2.1.4. El capital............................................... 1.2.1.5. El órgano de administración .................. 1.2.2. Escritura de constitución .................................... 1.2.2.1. Circunstancias personales de los socios .
VII

XV 1 1 2 2 3 4 4 4 6 7 7 7 8 9

VIII

GESTIÓN DE PROMOCIONES INMOBILIARIAS

1.2.2.2. Descripción de las aportaciones ............. 1.2.2.3. Los estatutos de lasociedad ................... 1.2.2.4. Configuración del órgano de administración de la sociedad................................. 1.2.2.5. La identidad de los administradores de la sociedad ............................................ 1.2.3. Trámites posteriores a la escritura de constitución .. 1.3. Capital social. Volumen de obra realizable..................... 1.4. Planteamientos societarios.Sociedad única. Sociedad por promoción ....................................................................

9 11 13 13 14 16 19

CAPÍTULO 2. LA PROMOCIÓN .................................. 2.1. La promoción inmobiliaria ........................................... 2.2. Consideraciones generales sobre el ritmo de ventas. Promociones sucesivas y promociones simultáneas ............. 2.3.Consideraciones generales sobre el ritmo de construcción

23 23 25 29

CAPÍTULO 3. LA COMPRA DEL SOLAR ...................... 3.1. Características ............................................................... 3.2. Plan General de Ordenación Urbana ............................ 3.3. Cargas más habituales. Su tratamiento .......................... 3.4. Alteraciones de las fincas............................................... 3.5. La compra: compraventa, opción de compra y permuta. 3.6. Pago aplazado: condición resolutoria, letras avaladas ..... 3.7. Préstamo hipotecario sobre el solar. ............................... 3.8. Póliza de crédito............................................................

33 33 34 34 39 42 46 49 51

ÍNDICE

IX

CAPÍTULO 4. ESTUDIO DE MERCADO. DISEÑO DEL PRODUCTO.COMERCIALIZACIÓN ... 4.1. Estudio de las promociones de la competencia .............. 4.2. Determinación del producto. Distribución, superficies, precios, etc. ................................................................... 4.3. Determinación de la memoria de calidades ................... 4.4. Comercialización. Canal de ventas. El dossier. La marca..

53 53 54 56 57

CAPÍTULO 5. ESTUDIO...