Fallo Alvear

VEAR
CNCiv., en pleno, marzo 26-985. - Alvear 1850, S. R. L. c. Taub, Luis
Buenos Aires, marzo 26 de 1985.
Cuestión: "Si la posterior inscripción del reglamento de copropiedad y administración en los términos de la ley 13.512, hace inaplicables los efectos de la falta de afectación del bien al régimen de prehorizontalidad inscripción de los respectivos boletos en el Registro de la Propiedadque prevé la ley 19.724". La mayoría, en forma impersonal, dijo:
I - La imposición del otorgamiento de la escritura pública prevista en los arts. 1 a 3 de la ley 19.724 e inscripción de ella en el Registro de la Propiedad (su art. 4), puede ser considerada "carga" en tanto el propietario de inmueble no haya celebrado con un adquirente un contrato individual referido a una de las unidades deledificio a construirse, o en construcción, destinado a su enajenación o adjudicación a título oneroso por el régimen de propiedad horizontal. Hasta allí no existe relación jurídica específica del titular del dominio frente a persona determinada por lo que, de darse este supuesto, la retracción prevista en el art. 6° o la desafectación que establece el art. 7° resultan actos unilaterales enteramentelibrados a la única voluntad del afectante. En cambio, cuando se ha celebrado un contrato individual sin el previo otorgamiento de la escritura de afectación, esa carga se convierte en obligación que, si bien de fuente legal, integra la relación jurídica individualizada incorporándose al plexo contractual. En efecto, no es dudoso en el estado actual de la ciencia jurídica que el contrato incluyetanto lo que es materia de declaración expresa de voluntad común de las partes, como las normas imperativas del ordenamiento y aun las supletorias vigentes al tiempo de su celebración (directiva del art. 3°, Cód. Civil, "in fine", texto según la ley 17.711); lo que evita -en el caso- entrar a discurrir si existen o no diferencias entre interpretación e integración (sobre el particular: Fernando Lópezde Zavalía, "Teoría de los contratos. Parte General", t. I, ps. 250/252). Incorporada al contrato, por determinación legal, la norma imperativa, aquella carga genérica que no tenía correlatividad en una pretensión acordada a sujeto determinado, pasa a constituir una de las tantas obligaciones que conforman la relación individualizada, y legitima activamente al adquirente por boleto, como sujetopretensor, a exigir del enajenante o prometiente de venta de una unidad el cumplimiento de aquel deber jurídico antes omitido, que de genérico que era pasó a ser específico ante el acreedor del otorgamiento de la escritura de afectación. Obligación -esto es deber jurídico particularizado, de contenido patrimonial y entre sujetos determinados- que se complementa con otra: la de inscribir el contratoindividual (art. 12, ley de prehorizontalidad). Ello explica que, de intentarse la desafectación después de celebrado un contrato de enajenación o promesa de venta de una unidad, ella no quede librada a la sola voluntad del propietario afectante y que éste deba cumplir los recaudos de resolución o rescisión de los contratos registrados y asegurar las restituciones debidas a los adquirentesfrustrados (arts. 6 y 7 de la ley).
II - La falta de otorgamiento de la escritura de afectación, al tiempo de celebrarse un contrato individual, ha sido considerada en el plenario del 28 de febrero de 1979 ("Cotton c. Tutundjian", Rev. LA LEY, 1979-A, p. 527; E.D., t. 82, p. 141; J. A., 1979-I, p. 559) como configurativa de mora del vendedor que le impide exigir el cumplimiento de las obligacionescorrelativas del comprador o pedir la resolución del contrato. En cambio, se ha juzgado que por ausencia de plazo legal, la obligación de inscribir el contrato individual no coloca automáticamente en mora al vendedor y precisa requerimiento del comprador a tal efecto (sala C, E.D., t. 87, p.290). Como no está en revisión en el presente la doctrina del plenario mencionado, ella constituye una fuente...