hipoteca

1. RESEÑA HISTÒRICA Y ETIMOLOGÌA
La hipoteca nace en la época del feudalismo (en Europa), donde los granjeros, para poder invertir en sus tierras, solicitaban dinero a los señores feudales, dejando hipotecada la tierra a cosechar. El pago generalmente de la deuda, se realizaba por medio de lo que se llegaba a cosechar e incluso con animales. De igual manera, se podía auto pagar el señor feudal,ante un incumplimiento del pago, con los bienes anteriormente señalados. Por último, si es que con aquello no alcanzaba, pues bien, el acreedor se hacía del terreno.
Hay que decir que el término hipoteca era usado en la Antigua Grecia, aunque adquirió su significado actual en Roma. En el marco de la civilización romana se lo denominó prenda, y constituía una garantía de pago en la compra detierras.
Podemos decir en consecuencia que la idea de la hipoteca es heredada del derecho romano. Concretamente, en la Antigua Roma había dos formas básicas de garantizar una deuda. La ya mencionada prenda o pignus, con una regulación muy parecida a la actual, y la fiducia.
La fiducia consistía en que el deudor traspasaba la propiedad de un bien al acreedor para garantizar la deuda. Aunque generabauna gran desprotección para el acreedor, era utilizada en ese contexto. Asimismo, como en ocasiones el deudor necesitaba sus bienes para poder abonar la deuda, surgió la prenda sin desplazamiento.
La misma se utilizaba para que los arrendadores de la tierra garantizasen el pago al arrendador, y puede decirse que esta figura es el germen de la hipoteca actual. Sin embargo, sólo se comenzaron aemplear de forma generalizada cuando se inició la actividad de los Registros, ya que de lo contrario no eran operaciones con seguridad jurídica.
Avanzando en el tiempo, en la Edad Media las hipotecas sirvieron como pagos feudales. Los granjeros solicitaban dinero a los señores feudales para adquirir tierras, hipotecando al mismo tiempo el terreno. El pago podía concretarse con lo cosechado, condinero o con animales.
Mucho tiempo después, la evolución de la securitización sobre 1970 y el nacimiento de los títulos de deudas respaldados, o sea garantizados por un activo real, como por ejemplo prendas de automotores o hipotecas sobre viviendas, permitió un mayor auge del mercado hipotecario, sobretodo en su versión inmobiliaria.
Estados Unidos fue el país iniciador del “boom” de lashipotecas, donde se creó un organismo que impulsó el mercado de securitización, desarrollando un título garantizado por préstamos hipotecarios para viviendas, a lo que luego se sumaron los bancos comerciales y las sociedades de ahorro. Inglaterra, Francia y otras naciones europeas siguieron este camino, que actualmente está ampliamente difundido en todo el mundo.
La hipoteca en la legislación griega.
Enla antigüedad se le conocía con diferentes modalidades, así en Grecia tenía el carácter de una dación en pago DATIO INSOLUTOM, pago por entrega de bienes y era además, pública.
Los investigadores no han podido establecer si la hipoteca romana es una adaptación del sistema ya conocido en Grecia o se trata de una creación original, atendiendo a que sus diferencias son notorias; por tanto sólocabe afirmar de su existencia en ambos países.
En Grecia se considero la afectación de un inmueble a favor de un acreedor, quien tenía preferencia para hacerse pago con su importe sobre cualquier otra persona, a pesar de quedar el inmueble en manos del deudor.
Para que ofreciera debida seguridad era necesario que tuviera publicidad, pero como por entonces no existían los medios suficientesque permitieran al público conocer que determinado inmueble estaba gravado con hipoteca, se ideó la forma rudimentaria de colocar en la fachada del inmueble hipotecado, un pedestal o una lapida para dar a saber que el inmueble había sido gravado con hipoteca y que, en consecuencia, exista desde ahí un derecho preferente constituido sobre él.
La hipoteca en la legislación romana.
En el derecho...