Hipoteca

05/06/00.-
Dr. Adriel
Derechos Reales: Hipoteca

Es un derecho real de garantía sobre una cosa que no es propia, y que ya no proporcionan al titular el uso y goce sino un aval, una seguridad, un crédito que esta persona tiene con el titular de la cosa o bien contra otra persona, no necesariamente el propietario del inmueble tiene que ser el deudor.-
Son derechos reales de Garantía: La Hipoteca,Prenda y Anticresis.-
La prenda y la anticresis vendrían a ser una suerte de desmembración del derecho real de hipoteca.-
Los derechos reales de garantía reconocen como derecho fundamental al Derecho Real de Hipoteca, por el número de reglamentaciones, de normas, de preceptos jurídicos que le otorgó Vélez a este derecho, no en vano fue el primer único derecho real que dio origen a los registrosde inscripción.-
¿Cómo nace el derecho real de hipoteca, en virtud de qué, cuál es el orígen?
Data como la mayoría de las instituciones jurídicas del derecho romano, más precisamente, del derecho quiritario (derecho romano antiguo). Es sabido que la seguridad en los créditos tiene necesidad de existencia desde que existen las transacciones comerciales, las negociaciones entre los hombres, danorigen a los créditos y de la misma manera, nacen estos avales, estas garantías, para asegurar el cumplimiento.-
Tal es así que en Roma, los primeros derechos reales que tenían lugar, era el derecho real de propiedad, y el derecho real de servidumbre.-
En el derecho quiritario, no se conocían otros derchos, tal es así que los romanos se las ingeniaban con estos dos derechos para vivir y paraconstituir todo tipo de derechos sobre inmuebles, hacer uso y goce. De la misma manera, necesitaban asegurar las obligaciones y los créditos que contraían contra terceros, tal es así que recurrían a una figura que estaba dada a través del derecho real de propiedad, que era la fiducia cum creditoria, que consistía en lo que hoy conocemos como compraventa con pacto de retroventa, es decir, el deudor levende al acreedor una cosa de su propiedad, con la condición de que una vez cumplida esa obligación, el acreedor se comprometía a restituir a título de dominio, es decir, le volvía a vender al vendedor originario esa misma propiedad cuando esa obligación había sido cancelada. Esto generaba una serie de inconveniencias, porque por un lado al deudor se lo veía privado de un bien para usar y gozar yque en definitiva le podía servir para procurar el sustento necesario, o los fondos necesarios, las ganancias requeridas para poder cubrir ese crédito.
Por otro lado, al transferirse la cosa a manos del acreedor, el acreedor con la cosa podía hacer lo que quería, porque la adquiría a título de dominio, por lo tanto podía usar, gozar y disponer de la misma.
Esta figura de la fiducia cum creditoriaera por demás perjudicial para la figura del deudor.
Con el devenir del tiempo, surge la figura del pignus, que viene a sanear los perjuicios que se vienen dando en la figura del deudor e inclina la balanza ya para el otro lado.
Se crea una figura que no le otorgue la propiedad al acreedor, sino sólo la posesión, por lo cual ya el acreedor no podrá disponer ni destruir la cosa, porque no la tienea título de dominio, sino a simple título de acreedor prendario.
Pero seguía persistiendo este inconveniente para el deudor de seguir generándose los recursos con la cosas, esto llegó al extremo en la hipótesis de lo que se llama el “colono o arrendatario”, que eran aquellos campesinos que alquilaban rentaban un predio rústico para cultivarlo, trabajarlo, criarlo con ganado, y con eso procurar elsustento suyo, el de su familia y el de todas las personas dependientes.
Estas figuras de la fiducia cum creditoria y del pignus, no sólo recaían sobre inmuebles, sino que la particularidad de estas instituciones era que recaían sobre las cosas se trabajaban en esa época, que eran los instrumentos de labranza, los esclavos, los animales, cosas muebles.-
Con esta figura el colono o arrendatario...