Hipotecas

INTRODUCCIÓN

El principio general es que el deudor responde del cumplimiento de las obligaciones que haya contraído con todos sus bienes presentes y futuros, lo cual se concreta usualmente con el adagio “el patrimonio es la prenda común de los acreedores”, que no significa que nos enfrentemos al derecho real de prenda, sino que se trata de una simple expresión para denotar que todos losbienes que integran el patrimonio del deudor están afectados al cumplimiento de sus obligaciones.
Como todos los acreedores gozan de esta derecho de prenda, están en un pie de igualdad- pars conditio creditorum- para cobrarse sus créditos con los bienes que integran el patrimonio del deudor. Mientras los bienes del deudor sean suficientes, no existe problema alguno. Este se genera en caso deinsolvencia del mismo pues todos los acreedores deberían cobrar a prorrata y verían disminuidos sus créditos. Es por eso que se ha tratado siempre de idear instrumentos jurídicos que brinden a los acreedores una cierta seguridad de cobro y que también redundan en beneficio del propio deudor por cuanto, existiendo, le permitirán obtener crédito con mayor facilidad, y que reciben el nombre de garantías.Estas garantías siempre surgen de la ley, aunque a veces se necesita la voluntad de las partes para concretar esta herramienta de seguridad. Se clasifican en Reales y Personales, pudiendo recaer las primeras sobre bienes determinados o sobre la generalidad de los bienes del deudor, naciendo así la distinción entre garantías reales generales y especiales, las que a su vez pueden ser legales oconvencionales. Estrictamente, de garantías sólo podría hablarse en el caso de la fianza y de los derechos reales de hipoteca, prenda y anticresis.




































HIPOTECA



DEFINICIÓN LEGAL


El Código Civil en su artículo 3108 define a la hipoteca y dice: “ Es el derecho real constituído en seguridad de un crédito cierto en dinero,sobre los bienes inmuebles, que continúan en poder del deudor”.
Esta definición ha sido criticada: a) como vaga, ya que no indica cómo se realiza la seguridad que confiere al crédito –a través del derecho de persecución y el privilegio-; b) porque no contempla el supuesto de que el constituyente no sea el deudor sino un tercero –hipótesis recogida por el artículo 3121-; c)porque debió referirsea inmuebles o a cosas inmuebles y no a bienes inmuebles, ya que sólo las cosas son susceptibles de clasificarse en muebles o inmuebles, y también solo ellas, y no los derechos, pueden ser objeto de la hipoteca.





DEFINICIÓN DOCTRINARIA



Marina Mariani de Vidal la define de la siguiente manera: “La hipoteca es el derecho real, convencionalmente constituido, sobre uno o variosinmuebles, especial y expresamente determinados, para garantizar – previa publicidad para hacerlo oponible a terceros- por medio del ius persequendi (que permite caer sobre la cosa o las cosas afectadas en cualquier mano en que se encuentren) y el ius preferendi (derecho de cobrarse con privilegio sobre el precio obtenido de la ejecución forzada de la o de las mismas) un crédito cierto y determinadoen dinero, del cual resulta accesorio, permaneciendo el o los inmuebles que, salvo pacto en contrario, quedan afectados en su totalidad y en cada una de sus partes al pago de todo y de cada una de las partes del crédito, en poder del propietario constituyente, que puede ser el deudor del crédito garantizado o un tercero que afecta su inmueble sin obligarse personalmente, conservando dichoconstituyente las facultades inherentes a su derecho de propiedad sobre la cosa, siempre y cuando su ejercicio no redunde en perjuicio de la garantía que afecta.”

CARACTERES

Los caracteres de la hipoteca suelen clasificarse en esenciales y naturales. Los primeros son aquellos sin los cuales la hipoteca no sería tal y en su defecto, la constitución hipotecaria estaría afectada de nulidad. Los...