Informe gestion catastral

Gestión Catastral
Avalúo Catastral
El avalúo catastral consiste en la determinación del valor de los predios, obtenido mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. El avalúo catastral en Colombia está determinado por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y las edificaciones en él comprendidas. En ningún caso los inmueblespor destinación constituyen base para la determinación del avalúo catastral. Para el cálculo del avalúo catastral se utiliza la metodología de zonas homogéneas físicas y geoeconómicas. Las zonas homogéneas físicas son espacios geográficos de una región con características similares en cuanto a suelos, aguas, pendientes, pisos térmicos, vías, uso, destino económico, u otras variables que permitandiferenciar estas áreas de las adyacentes. Para la determinación y diseño de las zonas homogéneas físicas se toma como base fundamental la capacidad productiva de las tierras, la cual se expresa por un valor numérico que tiene en cuenta las propiedades agronómicas de los suelos, el clima y la topografía. Esta metodología ha sido elaborada, probada y avalada por el IGAC, y se denomina ÁreasHomogéneas de Tierra con fines catastrales (se entiende por Área Homogénea de Tierra con fines catastrales, los espacios de la superficie terrestre, que presentan características y/o cualidades similares en cuanto a las condiciones de clima, relieve, material litológico superficial o depósitos superficiales y de las características internas de los suelos, condiciones, que expresan la capacidad productivade las tierras; ello se indica mediante un valor numérico denominado valor potencial (VP)); se fundamenta en los estudios de suelos a diferente nivel de detalle que posee el país, adaptados a una escala 1:25000 para lo cual, se desarrollan las siguientes etapas:
1. preparación de la información
2. trabajo de campo
3. elaboración de la cartografía y leyenda explicativa
Como resultado se generan13 clases de tierras acorde con sus potencialidades y limitaciones las cuales se presentan en el siguiente cuadro: 
| | |
Un ejemplo de descripción de una clase se cita a continuación: 12Chep-17
Interpretación: Clase 12, subclases por: clima calidad húmedo, por pendientes 25 a 50 %, por erosión severa y por pedregosidad en la superficie del suelo con un valor potencial de 17. A partir deldiseño de las zonas homogéneas físicas se realiza la investigación del mercado inmobiliario local y se determina las zonas homogéneas geoeconómicas, entendidas éstas como los espacios geográficos de una región con características similares en cuanto a su precio. Para el efecto se investiga por zona homogénea el valor comercial de terreno, en donde se entiende éste como el precio más probable porel cual se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actúan libremente con el pleno conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien inmueble.
La rentabilidad del suelo, desde el punto de vista económico se considera como la renta absoluta y las rentas diferenciales. La renta absoluta del suelo está determinada por la capacidad productiva de las tierras, queen la metodología se expresa en el valor potencial como fue anotado anteriormente. Las rentas diferenciales están representadas en la norma de uso del suelo, las vías, la disponibilidad de aguas y la cercanía a los centros de consumo, .que facilitan su explotación y comercialización de los productos.
Paralelamente a la investigación de terreno se realiza la investigación de los diferentes tiposde construcción existentes en la región de estudio, para lo cual se realizan investigaciones económicas con el fin de establecer valores por metro cuadrado de construcción mediante el análisis de la información directa e indirecta de precios en el mercado inmobiliario. Finalmente el avalúo catastral se determina con fundamento en los valores unitarios fijados para la zona homogénea geoeconómica,...