Los Derechos Reales, Generalidades

Bolilla Nº 1: “LOS DERECHOS REALES – GENERALIDADES”

* DERECHOS REALES:

A. CONCEPTO:

* Es aquel que crea entre la persona y la cosa una relación directa e inmediata, de modo que el sujeto puede obtener provecho del objeto, sin intervención de otra persona.
* Derecho Personal: aquel que solo crea una relación entre la persona a la cual el derecho pertenece, y otra persona quese obliga hacia ella, por razón de una cosa o hecho, de modo que en esa relación se encuentran 3 elementos: PERSONA DEUDOR, PERSONA ACREEDOR Y COSA O HECHO

B. CARACTERES FUNDAMENTALES:

* Como la voluntad de la persona al dirigirse a la cosa no encuentra otra voluntad individual que pueda poner límites a su ejercicio, lleva al legislador a establecer un régimen legal en el que seadvierte la prevalecencia de normas de Orden Publico.
* Las normas estatutarias que hacen a la esencia de los DR son de Orden Publico, tanto las que enumeran taxativamente las figuras tipo como las que reglamentan su ejercicio.
* El DR se ejerce frente a todos, o sea son oponibles “erga omnes” pero para ello deben tener conocimiento los demás de la existencia y contenido del derecho que seejerce: por ello la oponibilidad presupone la PUBLICIDAD y apareja el DERECHO DE PERSECUCION Y PREFERENCIA.
* La Autonomía de la Voluntad solo tiene cabida en la medida en que la ley lo admite, esto ocurre cuando los principios de orden público no sufren detrimento por tal admisión.
* Los DR son DERECHOS SUBJETIVOS ABSOLUTOS, pero para ser oponibles se requiere la PUBLICIDAD.
* IUSPERSEQUENDI: el DR se encuentra adherido a la cosa por lo que su titular puede hacerlo valer en manos de quien se encuentre.
* IUS PREFERENDI: tiene preferencia respecto de cualquier otro derecho que este sobre la cosa que se constituya con posterioridad.

C. ELEMENTOS:

* En los DR encontramos 2 elementos:
a) SUJETO: titular del derecho. En principio toda persona puede ser titular,salvo en los DR en los que solo puede ser titulares personas de existencia visible (usufructo legal, derecho de habitación de vivienda)
b) OBJETO: en principio, es la cosa. Excepcionalmente en los créditos se requiere que la deuda este en un instrumento y sea entregado al titular del DR, de ese modo se cosifica.





D. CLASIFICACION:

1. Sobre cosa propia: Dominio, Condominioy Propiedad Horizontal

2. Sobre cosa ajena:
a) DE GOCE: Usufructo, Uso, Habitación y Servidumbre
b) DE GARANTIA: Hipoteca, Prenda, Anticresis y Censos.

3. Carácter principal o accesorio: los Derechos de Garantía son siempre accesorios de un crédito, todos los demás son principales.

4. Duración:
a) PERPETUOS: su duración es ilimitada sin perjuicio de estar sujeto aalteraciones, modificaciones o en caso de no ser plenos, sujetos a plazo (Las Servidumbres reales pueden ser perpetuas o tener plazo determinado.
b) TEMPORARIOS: no se transmiten a los herederos pues se extinguen con la muerte del titular tengan o no plazo previsto y en caso que tengan plazo se extingue a su vencimiento.
i. Vitalicios: Usufructo, Uso, Habitación, Servidumbres Personales.ii. No Vitalicios: Hipoteca, Prenda, Anticresis, Servidumbre a plazo, Censos.

E. DERECHOS REALES PROHIBIDOS:

1. ENFITEUSIS:
* DR por el cual el propietario de un inmueble rustico enajena su dominio útil perpetuamente o a largo plazo, a otra persona a cambio de una pensión o canon, generalmente anual, cierto e invariable.
* Se transmite a los herederos y por actos entrevivos.
* El propietario conserva el “Derecho de Tanteo” (de adquirir por el mismo precio el derecho del enfiteuta y con preferencia a terceros)
* Si no se le da el uso de ese derecho puede percibir un porcentaje del precio de la venta, que se llama “Laudemio”, o puede dejar la venta sin efecto ejerciendo el “Derecho de Retracto”.

2. SUPERFICIE:
* DR por el cual no se enajena la...