LOS TITULOS NOTARIALES Y LA POSESIÓN

LOS TITULOS NOTARIALES Y LA POSESIÓN
Por Gabriel B. Ventura*

Anuario de Derecho Civil, Univ. Católica de Córdoba, T. VIII (año Académico 2003), p.27.

I- INTRODUCCIÓN
Un importantísimo papel es el que desempeña el notario en el tráfico jurídico de
los derechos reales. Sobre todo en relación a los bienes inmuebles. Recordemos que
Vélez Sarsfield, en el artículo 1184 inc. 1º del CódigoCivil, expresamente impone la forma "escritura pública" para todos aquellos contratos que transmitan o constituyan derechos reales sobre bienes inmuebles. Es así como el notario pasa a ser un protagonista
fundamental un “partícipe necesario” en todo lo relativo al tráfico inmobiliario; ello a tal
punto que podemos afirmar que, al menos en Córdoba, el quehacer fundamental de
este funcionarionotarial corresponde aproximadamente en un setenta por ciento, a la
instrumentación de adquisiciones, cancelaciones, modificaciones, etc. de derechos reales sobre inmuebles.
Por ello la disciplina Derecho Notarial y Práctica Notarial se relacionan íntimamente con las normas civiles que regulan todo lo atinente a la constitución de los derechos reales; concretamente, a todo lo relativo a la teoría deltítulo y el modo. Tanto la
correcta instrumentación de ese título a que alude la teoría, para lograr el título suficiente a que hace mención el art. 2602 del Código Civil, como la relación de la actividad notarial con el cumplimiento correcto del modo, serán objeto de análisis en este breve estudio.

*

Profesor Titular de Derecho Notarial y Práctica Notarial.

II- TÍTULO Y MODO
VélezSársfield, en el momento de regular la constitución de los derechos reales
adopta una posición especial, apartándose del modelo francés en que el sólo consenso,
en todos los contratos traslativos, entre transmitente y adquirente operaba ya la transmisión del derecho real1.
En realidad el sistema de la tradición como elemento constitutivo del derecho real
es parte de la “sabiduría romana” en lasexpresiones de Freitas, citadas por Vélez en la
nota al art. 577 del Código Civil, pues “Las cosas que se conviene en transmitir es posible que no sean transmitidas, (sic) y la misma cosa puede ser vendida a dos personas
diferentes. Si el contrato es suficiente, independiente de cualquier manifestación exterior
de la transferencia del dominio, el segundo comprador podría de buena fe transmitirtambién la cosa, que así irá sucesivamente pasando a otros. Tenemos entonces un
choque de derechos, una colisión donde por un lado se presenta el interés de uno solo,
y por el otro los intereses de muchos. ¿Se puede y debe ser indiferente a la constante
incertidumbre del derecho de propiedad, al fundamento de todas las relaciones civiiles?
[...]”
En atención a esos fundamentos el art. 577 delCódigo Civil establece que antes
de la tradición de la cosa no se adquiere sobre ella ningún derecho real. Quedará entonces al adquirente alguna acción por cumplimiento de contrato que ya veremos para los
supuestos notariales concretos, pero no emanada de un derecho real que, a consecuencia de la falta de tradición, no pudo nacer en cabeza del adquirente.
Es esta una de las diferenciassustanciales que suelen citarse entre los derechos
reales y los personales; mientras los últimos quedan constituidos sólo con el título, los
1

El Art. 1038 del C.C. Francés dice: “La obligación de entregar la cosa queda perfeccionada por el sólo consentimiento de las partes contratantes. Ella transforma al acreedor en propietario y coloca la cosa a su riesgo, aunque todavía la tradición no hayapodido ser hecha...”. Correlativamente leemos en la norma referente al contrato de compraventa: Art. 1583: “La venta queda perfeccionada entre las partes y la propiedad adquirida, por derecho, para el comprador y perdida para el vendedor desde que se ha convenido la cosa y el precio, aunque la cosa no haya sido entregada ni el precio pagado”. En la permuta Art. 1703: “La permuta opera por el solo...