Métodos De Valoración De Suelo

* Índice
1 El valor del suelo en el mercado 1
1.1 Valor de suelo como valor de uso 1
1.2 Aprovechamiento urbanístico 1
1.3 Valor unitario. Valor de repercusión y rendimiento 1
1.4 Métodos de valoración. Normativa aplicable 2
2 Método de comparación 3
2.1 Principios en que se basa 3
2.2 Metodología de cálculo 3
3 Métodos residuales. Método residual estático y dinámico 5
3.1 Métodosresiduales y su aplicación. Análisis de viabilidad económica de operaciones financieras de carácter inmobiliario. 5
3.2 Principios en que se basa. 5
3.3 Definición: valor residual 6
3.4 Método residual estático. Análisis de inversiones con valores actuales 7
3.4.1 Definición 8
3.4.2 Metodología de cálculo. Determinación de valores técnicos. 8
3.5 Método residual dinámico. Análisis de inversionescon valores esperados 10
3.5.1 Definición 10
3.5.2 Metodología de cálculo. Determinación de valores técnicos 10
4 Método actualización de rentas agrarias reales o potenciales 13
4.1 Principios en que se basa 13
4.2 Metodología de cálculo 13

El valor del suelo en el mercado
Valor de suelo como valor de uso
El suelo, como tal, no tiene más valor que el que le confiere su capacidad paradesarrollar sobre él explotaciones económicas. Pero la realidad del mercado es distinta al existir una serie de factores que confieren al suelo un valor diferente al derivado de la actividad agraria.
El terreno adquiere valor en función de su potencialidad como soporte de productos inmobiliarios terminados, cualquiera que sea su uso (residencial, terciario, industrial, etc.). En este sentido podemosconsiderar al terreno como "materia prima" para la elaboración de productos inmobiliarios.
Finalmente, existen otros suelos cuyo uso inmobiliario y por tanto su valor no es función directa de la edificabilidad que pueden soportar en sentido estricto.
Nos referimos a aquellos suelos que por tratarse de suelos cuyo mejor y más intensivo uso, no es la edificación de techo, sino la construcción deelementos o instalaciones que tienen un valor en el mercado.
Este es el caso de campos de golf, pistas deportivas en general, campamentos, aeropuertos y cualquier uso que necesitando actuaciones constructivas para ser puesto en valor, esta no se refiere necesariamente a la construcción de "techo". Son suelos que tienen un valor de uso en sí mismos, pero que ese valor sólo se puede conseguirañadiendo sobre él una actuación constructiva.
Aprovechamiento urbanístico
Entendemos por aprovechamiento urbanístico del suelo el provecho o utilidad que de él se obtiene o se puede obtener. El aprovechamiento desde el punto económico se corresponde con la utilidad que puede obtenerse de ese suelo medida en unidades monetarias. También se puede entender como la edificabilidad referida a un usoconcreto (m2/m2t referido uso).
Valor unitario. Valor de repercusión y rendimiento
En los casos en que el mercado inmobiliario utiliza como "producto" o "mercancía" el suelo (para uso industrial, vivienda unifamiliar aislada, comercial, terciario o lúdico aislado), lo que se valora es el suelo en sí mismo.
El valor a utilizar es el VALOR UNITARIO, expresado en euros/m2 de suelo (€/m2s).
En el restode los casos el suelo es una "materia prima" y la mercancía o "producto" es el techo. Lo que es potencialmente comerciable, se compra y se vende es el metro cuadrado edificable, y en consecuencia, lo que debe evaluarse es la repercusión que el suelo tiene en ese metro cuadrado edificable, es decir el VALOR DE REPERCUSIÓN, que se define como el valor del suelo por cada metro cuadrado detecho.(€/m2t).
Señalar que el valor del suelo en la mayoría de los casos se corresponde con el mejor y más intensivo uso posible del inmueble (aquel que proporciona un mayor valor al suelo) que soporta o sea susceptible de soportar.
Se deberá calcular en función de esos usos y esas intensidades en cada uno de sus componentes.
Considerando que en un suelo, el planeamiento permita y sea razonable su...