Manual De Tramites De Vivienda

CON RESPECTO AL PODER PARA COMPRAR.

El –art. 15 del Dto. 2148 de 1983 dice “Quien otorgue poder especial para enajenar, gravar o limitar un inmueble, lo identificara con el numero de matricula inmobiliaria, nomenclatura, y lugar de ubicación del mismo.

NO podemos simplemente en un poder manifestar que compra el Apto y parqueadero pero sin citar la matricula, pues no cumple conlos requisitos de ley y por consiguiente no sirve.

Así mismo, si son tres o mas personas las que dan el poder, debe quedar claramente indicado, en que porcentaje participa cada uno de los mandantes.

Debe quedar claramente la facultad para firmar la escritura y para firmar la escritura de hipoteca y firma de los pagares.

Con respecto a la Ley 258 de 1996, debe quedar que elmandante bajo la gravedad de juramento manifiesta cual es su estado civil, y si es su voluntad afectar o no a vivienda familiar


CON RESPECTO AL ESTADO CIVIL
Si los otorgantes manifiestan estar separados o divorciados les debes solicitar copia de la liquidación de la sociedad conyugal, o la sentencia de divorcio.
Esto por efectos de la Ley 258 de 1996, porque si, no constamos estainformación y es falsa estamos frente a contratos viciados de nulidad absoluta.
Si manifiesta ser casado y pretende constituir hipoteca, la ley 258 de 1996 exige que el cónyuge no comprador ratifique el acto.

PERSONAS CASADAS EN EL EXTERIOR
E principio el matrimonio en el extranjero es valido, pero solo surte sus efectos cuando dicho matrimonio se registre, ahora bien habrá queanalizar la legislación del país donde se casaron para ver si se asemeja a la legislación nuestra.
Si no lo han registrado para nuestra legislación son solteros.

COMPRA PARA MENORES
Tanto la promesa de compraventa como la escritura debe ser firmada por ambos padres en ejercicio de la patria potestad, esta representación debe hacerse conjuntamente.
Las promesas en las que firma solouno de los padres quedan con vicios de fondo.
Advertir a los compradores que una vez elaborada la escritura o la promesa a favor de un menor de edad, ya no se puede cambiar y los bienes de los menores no se pueden vender hasta que ellos no sean mayores de edad.

PROMESA DE COMPRAVENTA
PREGUNTA SI LAS CLAUSULAS CADUCAN UNA VEZ FIRMADA LA ESCRITURA?
No, la escritura es una de lastantas obligaciones que asumen las partes al firmar la promesa de compraventa como es la de perfeccionarlo con el titulo y el modo.


AFECTACION A VIVIENDA FAMILIAR
Solo cuando compra uno solo de los cónyuges o compañero permanente el 100% del inmueble hablamos de afectación a vivienda familiar.
Y si compra con crédito hipotecario, se requiere que el cónyuge o compañero permanente,comparezca a aceptar dicha hipoteca. Es por exigencia de la Ley 258 1996.
Ahora si compran varias personas y unos son casados y otros no, No hablamos de afectación, porque es exclusiva para cuando compra uno solo el 100%

CUAL ES LA VIGENCIA DEL PODER
Cuando estamos frente a un poder especial, la vigencia termina con el cumplimiento del mandato. Eso dice la Ley, pero sin embargocada entidad financiera tiene su reglamento interno y son ellos los que establecen cuando vence el poder.
Y CUANDO ESTAMOS FRENTE A UN PODER GENERAL QUE SE HACE POR ESCRITURA PUBLICA. Este solo vence cuando quien lo otorgo lo revoca por escritura pública.

LA CARTA DE NO ERRORES
Les podremos imputar los errores con respecto al nombre, cedulas, estado civil, pero es muy difícilcon respecto al inmueble porque en la promesa dice uno y al momento de escrituras es otro, porque la curaduría, asigna casi siempre una nomenclatura distinta a la inicial.

EVICCION Y VICIOS REDHIBITORIOS
EVICION. Les estamos garantizando que lo que vendemos si es de propiedad de constructora capital.
VICIOS REDHIBITORIOS, se les esta garantizando que cualquier vicio oculto la...