Parcial de Tecnicas de Tasacion UBP

Luego de haber estudiado los módulos 1 al 4, usted está en condiciones de resolver la actividad 1 de la evaluación parcial.
Actividad 1 (20 puntos)
El Sr Gonzalez lo visitó en su inmobiliaria porque deseaba comprar una propiedad. Él necesita una casa con las siguientes características: 3 dormitorios, living, comedor, 2 baños, garage, patio y pileta, Ud. tiene varias propiedades para la venta yle consulta cuál es la de su agrado. Una vez elegido el inmueble, proceda a tasar el mismo.
 
Su cliente ya ha elegido; la propiedad tiene una superficie cubierta de 185 m², con una antigüedad de 8 años y su estado de conservación es muy bueno. El valor a nuevo del metro cuadrado de estas mejoras  es de $ 3500. Tenga en cuenta que la vida probable es de 60 años.
La misma se encuentra sobre unterreno esquina de13 metros de frente x 33 metros. Es lote esquina situado en zona comercial y residencial intermedio.
Los antecedentes que Ud. logró recopilar son los siguientes:
Antec
Medidas
Superf.
Valor
Valor Unit. del m²
Coeficiente
Coef. Aj. Esquina
Valor Homogeneizado
VUC o VUZ
1
12 m x 20 m
240m2
$ 170.000
708,33
117,7

601,80
498,23
2
14 m x 30 m
420m2
$ 185.000
440,47
98,2

448,54
498,23
311 m x 27 m
297m2
$165.000
555,55
104,0
1,33
401,64
498,23
4
12 m x 26 m
312m2
$183.000
586,53
105,8

554,37
498,23
5
13 m x 28 m
364m2
$180.000
494,50
102,0

484,80
498,23
En el antecedente 3: Frente de mayor valor es 11 metroses en una zona céntrica comercial (Tabla I - Valvano).
Consigna:Se le solicita que realice la tasación del inmueble, aplicando el Método Directo Comparativo, utilizando laTabla de Fitte y Cervini y, para la depreciación de las mejoras, utilizar la Tabla de Ross Heidecke.

Calculamos los valores de los antecedentes:

Superf. Valor/Superf. = Valor unit del m2 Coeficiente
1- 12mx20m = 240m2 170.000/240 = 708,33 Tabla de Fitte-cervini
2- 14mx30m = 420m2 185.000/420 = 440,47Tabla de Fitte-cervini
3- 11mx27m = 297m2 165.000/297 = 555,55 Tabla de Fitte-cervini
4- 12mx26m = 312m2 183.000/312 = 586,53 Tabla de Fitte-cervini
5- 13mx28m = 364m2 180.000/364 = 494,50 Tabla de Fitte-cervini

Valor del m2 =Valor Homogeneizado Sumatoria de todos los ValorHomogeneizado
Coef. X 100 dividiendo la cantidad sumada
1-708,33/117,7*100=601,80
2-440,47/98,2*100=448,54
3-555,55/104,0*100=534,18/1,33=401,64 601,80+448,54+401,64+554,37+484,80 = 2491,15/5=498,23
4-586,53/105,8*100=554,37
5-494,50/102,0*100=484,80

Segun tabla de Valvano el coeficiente aj de esquina es
F1+ F2/F mayor $ = Coef.Aj Esq

3- 11f1+27f2=38/11= 3,45 que equivale en la tabla de Valvano a 0,33+1 en concepto de plusvalía =1,33
(Debido a que en la tabla no se encuentra el valor 3,45, tomo el inmediato superior como valor de referencia ”3,50”)

En el antecedente 3 obtuve el valor homogenizado de un lote esquina (534,18) el cual lleva implicito la multiplicacion por el coeficiente de la tabla de valdano (1,33) ,porlo tanto para llevarlo a un valor homogenizado para un lote medial,lo divido por ese coeficiente.


Datos recompilados :

Propiedad de 185m2 cubiertos
Antiguedad 8 años
Estado Muy bueno
Valor a nuevo del m2 de mejoras $3500
Vida probable 60años
Terreno 13x33
Zona Comercial residencial Intermedia

Segun tabla de Fitte y Cervini el coeficiente del lote 13x33 es de 95,1
Segun tabla de Valvano elcoeficiente aj de esquin es
13+33=46/13=3,53 que equivale en la tabla deValvano 0,20 + 1 en concepto de plusvalía = 1,20
(Debido a que en la tabla no se encuentra el valor 3,53, tomo el inmediato superior como valor de referencia ”3,50”)

Valor del metro cuadrado normalizado =Vuc x Coef= 498,23* 95,1= 473,81
100 100


Valor del m2 normalizado x Coef. Aj Esquina x...