Pasos Previos Que Deben Considerarse Antes De Adquirir Una Farmacia

Pasos previos que deben considerarse antes de adquirir una farmacia
La oficina de farmacia cumple un doble compromiso: el social, que es el que tradicionalmente tiene más apego entre los profesionales, y el económico-financiero, ya que se trata de un negocio en el que hay que devolver préstamos, pagar a suministradores y colaboradores y rescatar una cantidad como sueldo propio. 

Gastos aconsiderar: 

Gastos de personal. 
Incluyen la base imponible, las cotizaciones a la Seguridad Social y el número de pagas de nuestros empleados. Se debe contar además el pago de los autónomos del titular. 
Inmueble donde se ejerce la actividad. 

El arrendamiento o, en su caso, la amortización e intereses por la compra del local (si bien tienen un tratamiento fiscal diferente). 

Impuesto de BienesInmuebles. 
Si bien cuando se trata de un local arrendado este impuesto lo suele abonar el propietario, no sucede lo mismo con las tasas de actividad, de recogida de basuras, etc. 

Gastos de suministros y reparaciones del material de oficina. 

Fórmulas magistrales confeccionadas por terceros. 

Otros gastos deducibles. 

Financiación. 

Este apartado suele ser el más importante en las transaccionesque estamos examinando en el presente artículo, e implica una serie de gastos que no podemos olvidar: 

– Crédito mobiliario sobre la facturación de la oficina de farmacia objeto de compra. El tope, en épocas de bonanza, puede alcanzar hasta el 80%. Es algo más caro que el préstamo inmobiliario (aproximadamente un 0,25%) y de menor plazo (240 meses). 

– Préstamo inmobiliario sobre las garantíasinmobiliarias que el comprador pueda aportar y que no estén ya hipotecadas con anterioridad o, si lo están, cuyo valor permita aún hipotecarse por una nueva cantidad, tales como pisos, locales comerciales, etc. A día de hoy el índice de referencia (euribor) ronda el 0,50% y los bancos suelen conceder un plazo de 360 meses para amortizar la deuda. 

– Comisión bancaria de apertura mobiliaria,repercutida sobre el crédito mobiliario. Algo más cara que la de apertura inmobiliaria (se sitúa un 0,25-0,30% por encima). 

– Comisión bancaria de apertura inmobiliaria, repercutida sobre el valor de las garantías inmobiliarias del comprador (alrededor del 0,5%). 

– Actos jurídicos documentados sobre la llamada responsabilidad hipotecaria mobiliaria e inmobiliaria solicitada, así como los interesesordinarios y de demora de dichas cantidades. El porcentaje y concepto varía según la comunidad autónoma. En general los bancos aplican el mismo tipo: un 1%. 

– Cantidad alzada para la estimación de las tasaciones inmobiliarias necesarias, que no se suele financiar. 

– Honorarios del intermediario o consultor en la operación. Habitualmente la cantidad que se debe prever supera el 3%, aunque lomás frecuente es que sea del 4-5%. Aunque no se suele financiar, la incluimos en este apartado porque no siempre se dispone de dinero líquido para afrontar este gasto. 

Finalmente, debemos incluir los impuestos que habrá que liquidar. 

Cuarto paso: ingresos a considerar en un cash flow 

Lógicamente, los ingresos posibles son aquellos que proceden de las ventas, sea de la venta de productosfarmacéuticos, cuyo cobro se realiza en parte o en su totalidad a través de la Seguridad Social o de mutualidades (MUFACE, ISFAS, MUGEJU, etc.), o de productos que se cobran de forma directa y libre del cliente. 

También suponen una fuente de ingresos servicios como los análisis o la venta de material ortopédico (que se comporta de forma similar al producto farmacéutico), así como los productoshomeopáticos. 

Un ingreso indirecto puede proceder de la cesión de espacio para publicitar productos. Aunque, en teoría, el ingreso se produce a través de la venta de esos productos que se están promocionando, no deja de tratarse de un arriendo (o subarriendo) de una parte del local. 


Si se es titular de otra oficina de farmacia, el traspaso de ésta origina también un ingreso. Y sustancioso. Habrá...