Promesa, Compraventa, Hipoteca y Mandato

I.- El Contrato de Promesa
La naturaleza del contrato de promesa y el establecimiento de sus elementos esenciales, constituyen uno de los problemas más debatidos en la ciencia del derecho.
La falta de antecedentes dignos de tomarse en cuenta en el Derecho Romano, la extensión en que puede aplicarse esta institución y la diversidad de criterios con que abordan las distintaslegislaciones esta cuestión, son circunstancias que motivan amplias especulaciones jurídicas.
Sin ir más lejos el Código Civil chileno sigue un sistema propio cuyos precedentes son desconocidos.
Los romanos no conocieron el contrato de promesa, pero esto no quita que en Roma hubiera ciertos contratos tales como los pactos y la estipulación que fueron, por así decirlo, el antecedente históricode la promesa, tal como lo concibe la ciencia jurídica moderna.
Lo que puede llamarse promesa en tal derecho fue más bien un contrato verbal solemne que obliga al deudor al cumplimiento de una prestación futura. Es verdad que la teoría de la promesa de venta puede considerarse en germen en el pacto de retroventa.
Hay variadas circunstancias que inducen a la celebración de uncontrato de promesa.
Generalmente, se celebra en aquellos casos en que existen circunstancias que impiden celebrar de inmediato el contrato futuro "contrato prometido". En otras palabras, el resultado económico-jurídico que las partes se proponen es irrealizable de inmediato; pero, al propio tiempo ellas juzgan conveniente comprometerse, de inmediato, para la conclusión del contrato específico queproyectan.
Es frecuente que se recurra a este contrato cuando el contrato definitivo no puede celebrarse por faltar algunos trámites legales para perfeccionarlo de inmediato (Por ejemplo, se trata de la venta de un bien raíz hereditario y faltan inscripciones del artículo 688), o porque existe una prohibición judicial o legal transitoria para celebrar el contrato deseado, o falta elcumplimiento de ciertas formalidades, o la terminación de la obra, o haya problemas de financiamiento, etc.
Los ejemplos relativos a la promesa pueden multiplicarse enormemente si se considera que la promesa de contrato es un contrato preparatorio general y, por lo mismo, puede prometerse una sociedad, un arrendamiento, un mutuo, etc., dando por consiguiente lugar a muchos casos.
En suma,la función de crear un vínculo jurídico necesario y de seguridad, orientado directamente a la conclusión de un contrato futuro que hoy no se quiere o no se puede otorgar, la cumple el contrato de promesa de celebrar un contrato.
Por regla general, se puede prometer la celebración de cualquier contrato y sobre cualquier cosa.
Sin embargo hay casos en que la ley prohíbe expresamente lacelebración de este contrato, así por ejemplo en la Ley General de Urbanizaciones y construcción, se prohíbe la celebración de contratos de promesa de venta respecto de terrenos en que no se hayan ejecutado totalmente los trabajos de urbanización.

Definición del Contrato de Promesa
Son muchas las definiciones que se han dado de este contrato, algunas de ellas son:
- "Es un contrato porel cual las partes se obligan a concluir un contrato futuro" (Andrea Torrente)
- "La promesa es un contrato por el cual una de las partes o ambas se obligan dentro de cierto plazo a celebrar un contrato futuro determinado" (Rafael Rojina)
- "Es un contrato preparatorio general, por el cual una parte o ambas, se obligan a celebrar otro que ha de ser legalmente eficaz y que se especifica demomento por lo menos en sus elementos esenciales, estipulándose al propio tiempo un plazo o una condición, o ambos a la vez, que fijen su futuridad, y concediendo la ley los medios judiciales eficientes para su ejecución forzada" (Fernando Fueyo)
- "Es aquel por el cual las partes se obligan a celebrar otro contrato determinado en cierto plazo o en el evento de cierta condición" (R. de D. y J. Tomo...