Propuesta Sobre Pol Tica De Suelo Para El Gran Santiago 2

Propuesta sobre política de suelo para el Gran Santiago
13/06/2012
[José Astaburuaga y Mario Grandón]
Menos de 2.000 hectáreas de suelo para construir conjuntos habitacionales le quedan al Gran Santiago, esto según un estudio solicitado por la Cámara Chilena de la Construcción a la Universidad Católica (Observatorio de Ciudades), investigación que además arrojó qué ya no se cuenta con terrenosque cumplan con las condiciones para la construcción de viviendas para los grupos más vulnerables.
El informe “Disponibilidad de Suelo en el Gran Santiago” abarcó la conurbación de 34 comunas definidas por el Instituto Nacional de Estadísticas -Provincia de Santiago más Puente Alto y San Bernardo- y contempló la revisión de todos los terrenos que en un análisis similar de 2007 fueron catalogadoscomo disponibles, así como la identificación de nuevo suelo urbanizable.
Para efectos de este estudio -que busca identificar terrenos para el desarrollo de conjuntos habitacionales- se considera suelo “disponible” el que se ubica dentro del límite de extensión urbana, es eriazo o con uso agrícola, tiene una superficie mayor a dos hectáreas, un uso residencial o mixto, una densidad igual osuperior a 150 habitantes por hectárea (37,5 viviendas/ha) y no está emplazado en áreas de riesgo o pendientes.
Al actualizar los resultados obtenidos en 2007, se observa que de las 2.850 hectáreas disponibles en ese entonces, sólo 1.823 hectáreas siguen en esa condición, a las que se suman poco más de 69 nuevas hectáreas identificadas en esta oportunidad. En consecuencia, en el Gran Santiago existe untotal de 1.893 hectáreas disponibles.
Luego, de acuerdo con este estudio se puede concluir que el consumo de suelo en estos 5 años fue de 1.027 hectáreas (2.850-1.823), es decir, 205 hectáreas anuales y que el saldo restante (1.893 hectáreas) alcanzaría para un lapso de 9 años y 3 meses, de mantenerse el nivel de consumo registrado en el período 2007-2012.
El informe también analizó ladisponibilidad de suelo para viviendas destinadas a los grupos más vulnerables, para lo cual se consideraron dos nuevos parámetros: que el precio del suelo fluctúe en torno a 1 UF el metro cuadrado y que tenga una densidad máxima permitida igual o superior a 200 habitantes/ha (50 viviendas/ha). La conclusión es que ya no existen hectáreas dentro del radio urbano del Gran Santiago para desarrollar proyectospara  los sectores de menores ingresos.
De acuerdo a nuestros cálculos, la relación entre el precio del suelo (UF/m2) y el precio promedio de las viviendas (UF/vivienda) en proyectos de viviendas económicas y sociales es el que se muestra a continuación:
PRECIOS DE SUELO RAZONABLES PARA DESARROLLAR PROYECTOS EN EL GRAN SANTIAGO (UF/m2)
Precio Promedio Viviendas (UF)
En Extensión  (UF/m2)
EnAltura; 4 a 5 pisos (UF/m2)
700
0,66
1,73
800
0,75
1,97
900
0,84
2,22
1.000
0,94
2,47
1.100
1,01
2,65
1.200
1,08
2,80
Por lo tanto, dentro del Gran Santiago no existirían terrenos aptos para construir un proyecto habitacional que contemple viviendas económicas y sociales de un precio promedio inferior a 1.100 UF (70% de la demanda habitacional). Es decir, no sería posible construir un proyecto deintegración social que abarque viviendas en el rango comprendido desde 700 UF (FSV) hasta 1.500 UF (Título 2 del DS1) para atender a los cuatro primeros quintiles socioeconómicos de la población del Gran Santiago (Sectores pobres, emergentes y  medios).
Según la Cámara Chilena de la Construcción, “las políticas públicas debieran promover que las ciudades se desarrollen tanto por extensión como pordensificación y renovación. Una estrategia adecuada sería avanzar hacia un modelo de planificación por condiciones, en que el suelo se pueda desarrollar siempre que el interesado cumpla ciertos requisitos e internalice los costos de sus decisiones de localización”. Sin embargo, estos instrumentos de planificación urbana ya existen, y son los Proyectos de Desarrollo Urbano Condicionado (PDUC, con...