Proyecto garage

POLITECNICA DE MADRID UNIVERSIDAD CATOLICA ARGENTINA MASTER EN DIRECCION DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS E INMOBILIARIAS
AÑO 2001

Tutor: Ing. Federico Colombo Alumno: Arq. Germán Gomez Picasso (curso 1999/2000)

INDICE

1. RESUMEN EJECUTIVO 2. CONDICIONES PRELIMINARES 2.1. Introducción 2.1.1. Objetivo 2.1.2. Descripción de la sociedad 2.1.3. Marco Teórico 2.1.4. Metodología de Trabajo 2.1.5.Terreno 2.2. Análisis previo de viabilidad 2.3. Alternativas de desarrollo 2.4. Contexto Macroeconómico 2.4.1. Contexto Económico 2.4.2. Mercado Inmobiliario 2.4.3. Mercado de la construcción 2.5. Contexto sociopolítico 2.6. Transito porteño 2.7. Estudio del Area 3. DEMANDA

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3.1. Definición del destinatario 3.2 Cuantificación de lademanda 4. OFERTA 4.1 Metodología de análisis 4.2 Area de influencia 4.3. Caracterización de la oferta 4.3.1. Oferta sustituta 4.3.2. Oferta competitiva 4.4. Mapa estratégico 4.5. Market Share 4.6. FODA de la Oferta Competitiva 5. COMERCIALIZACION 5.1. Estrategia Competitiva 5.1.1. Análisis estratégico 5.1.2. Definición de la Estrategia Competitiva 5.2. Marketing Operacional 5.2.1. Criterio deadopción del Mix 5.2.2. Definición de los Precios 5.2.3. Promoción y Publicidad 5.2.4. Market Share 6. ANTE-PROYECTO ARQUITECTURA 6.1. Plantas generales

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7. ASPECTOS LEGALES 7.1. Descripción general 7.2. Sociedad desarrolladora 8. EVALUACION ECONOMICA Y FINANCIERA 8.1. Estructura de costos 8.2. Estructura de ingresos 8.3. Margenbruto 8.4. Justificación de tasa de corte 8.5. Flujo de fondos del proyecto 8.6. Indicadores 8.7. Análisis de sensibilidad 8.8. Escenarios 9. RESUMEN FINAL 10. ANEXOS
1. Selección de terreno 2. Marco legal (Plan Urbano Ambiental, Código de Planeamiento, Código de edificación) 3. Planillas de relevamiento de la oferta. 4. Aspectos financieros (computo y presupuesto de obra, Ley 20.628, Localcomparable, Margen bruto inicial, Análisis de posibles inversiones sustitutas, Planilla de ingresos mensuales)

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1. RESUMEN EJECUTIVO

Objetivo El negocio consiste en el desarrollo de un estacionamiento colectivo comercial, en el área Microcentro - Este de la Ciudad de Buenos Aires. A continuación se destacan las características másrelevantes del mismo. Características del negocio Se desarrollaría en edificio de P.B., tres subsuelos y 6 pisos en altura. Para los pisos más altos se prevé un servicio de “valet parking”. En planta baja se localizaría un local de uso comercial, aprovechando el frente con paso peatonal. Se analizó un negocio de renta, con una proyección de 10 años. Factores de oportunidad Congestionamiento vehiculardel área. Incentivo y desarrollo de nuevas autopistas para ingresar a la City. Transformación paulatina de edificios de residencia a oficinas en el sector. Ingreso de 380.000 automóviles diariamente al sector Micro – Macrocentro. Proyecciones de mayor uso del automóvil dentro de la ciudad, debido a una baja en el precio de los mismos y a una red de transporte público deficiente. Eliminación total delos parquímetros por parte del gobierno en el área de influencia. Restricciones casi totales en el área microcentro para el desarrollo de estacionamientos colectivos comerciales. Localización Calle Esmeralda 828, casi esq. con Avda. Córdoba, en la Ciudad de Buenos Aires. Se ubica en área de zonificación C2, subsector AE12, con un FOT de 5, y una sup. máxima a construir según código deplaneamiento de 6.565 m2.

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Terreno Superficie: 783 m2 (18,47 mts. de frente). Area de influencia: Se tomó como hipótesis que los potenciales usuarios de un garaje colectivo comercial, no se movilizan más de 600 mts. para dejar su automóvil estacionado. Se define como área de influencia al sector comprendido por la distancia de 600 mts....