reales

EL BOLETO DE COMPRAVENTA
Por Gabriel B. Ventura

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SUMARIO
INTRODUCCIÓN. I- EL PROBLEMA DE LA NATURALEZA
JURÍDICA DEL BOLETO. II- LA POSESIÓN POR BOLETO
DE COMPRAVENTA. III- OTROS BOLETOS QUE NO SON
DE COMPRAVENTA. IV- LA ACCIÓN DE ESCRITURACIÓN
(ARTÍCULO 1185 DEL COD. CIVIL). V- LOS BOLETOS
REGISTRABLES. A) VENTA DE LOTES A PLAZO; b) VENTA
DE

FUTURAS

UNIDADES

AFECTADAS

APREHORIZONTALIDAD.

INTRODUCCIÓN

Es costumbre en los negocios inmobiliarios la celebración previa de un boleto.
Ocurre que frecuentemente quedan por arreglar, en el momento de la concreción del
negocio, algunas cuestiones relativas a las deudas por tributos que pueda presentar la
propiedad, a la liberación de impuestos ante la AFIP por tratarse de la sustitución de la
única vivienda(art. 14 ley 23905), consultas, planos y otras cuestiones que imposibilitan la
celebración del contrato de compraventa, permuta, etc. en el instante mismo de tomada la
decisión de compra. Para más, cabe agregar que los mismos trámites notariales y
registrales previos, cuando no la confección de planos de mensura, unión o subdivisión;
autorizaciones administrativas o judiciales, según los casos,insumen un tiempo
considerable que va desde una semana hasta varios meses. Resultaría todo un incordio

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exigir a las partes directamente la celebración de la escritura traslativa.

Académico de número. Profesor Titular de Derechos Reales de la Universidad Nacional de Córdoba;
Profesor Titular de Derecho Notarial de la Universidad Nacional de Córdoba y de la Universidad Católica deCórdoba; Director de la Carrera de Notariado de la Universidad Nacional de Córdoba.

Si bien es cierto que el negocio bien puede celebrarse directamente en escritura
pública, dejar el compromiso previo librado a la prueba de un simple contrato verbal, según
lo preceptuado por el art. 1188 del Código Civil, no sería, sin dudas, lo más conveniente1.

EL PROBLEMA DE LA NATURALEZA JURÍDICA DELBOLETO
Ya es toda una tradición la disputa entre quienes sostienen que el boleto de
compraventa inmobiliario es un contrato de compraventa y quienes entienden que se trata
de otra figura. El tema se encuentra íntimamente relacionado con la interpretación que
demos a las normas referidas a las formas2.
De nuestra parte opinamos que cuando una norma requiere una forma con carácter
“adsolemnitatem”, en nuestro caso la exigencia de la escritura pública por el art. 1184,
inciso 1º, el incumplimiento de la misma obsta a la plena validez del contrato. Luego de ello
deberemos analizar si la exigencia lo es de manera absoluta o relativa, ya que si la
exigencia formal lo es con carácter absoluto y no se cumple, el contrato no valdrá lisa y
llanamente, sin producir siquiera algún otro efecto.Mientras que si la exigencia lo es con
carácter ad solemnitatem relativo, aun incumplido el recaudo formal, el contrato generará la
obligación de cumplir con la forma exigida3.
A nuestro entender el asunto surge muy claro de las normas implicadas en nuestro
razonamiento, que son los arts. 975, 976, 977, 978, 1184 y 1187 del Código Civil. No
dudamos que el boleto de compraventa (o cualquierpromesa - salvo la donación – sobre
traspaso dominial de inmuebles) constituye un contrato, ya que encaja perfectamente en el
concepto que brinda el art. 1137 del Código Civil. Sin embargo no puede definitivamente
ser un contrato de compraventa, porque no hace nacer las obligaciones que tipifican a esta
figura negocial. Adviértase que la definición legal del contrato de compraventa, contenida
enel art. 1323 del Código Civil, dice que “Habrá compraventa cuando una de las partes se
obligue a transferir la propiedad de una cosa, y ésta se obligue a recibirla y a pagar por ella
un precio cierto en dinero”. En efecto, por imperio de esta norma sustancial, y
1

KIPER, Claudio M. “Juicio de Escrituración”, Ed. Hammurabi, Bs.As. 1999, pág. 48.
Excedería la finalidad de esta monografía...