regimen de arrendamiento

Revista CESCO de Derecho de Consumo

http://www.revista.uclm.es/index.php/cesco

Nº 4/2012

I. Estudios y Consultas

COMENTARIOS AL PROYECTO DE LEY DE REFORMA DE LOS
ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS1

Ángel Carrasco Perera
Catedrático de Derecho Civil
Centro de Estudios de Consumo
Universidad de Castilla-La Mancha

Resumen: Este documento comenta críticamente y valora negativamente elProyecto de
Ley de reforma de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y
de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (Medidas de flexibilización y
fomento del mercado de alquiler de viviendas, BOCG, Congreso, 7 septiembre 2012), que
se aplicará a los arrendamientos concertados después de su entrada en vigor, si bien las
partes de un arrendamiento preexistentepodrán “adaptarse voluntariamente” a la nueva
normativa. Al parecer, el objetivo es mejorar el régimen de los arrendamientos para
convertirlos en una alternativa a la propiedad en un mercado completamente deprimido y
dar mayor relevancia a la libertad contractual para promover el flujo de contratos en un
creciente mercado de arrendamiento especulativo. Lo cierto es que el proyecto creanuevos desequilibrios y costes, haciendo casi obligatorio inscribir en el Registro de la
Propiedad el contrato para que el inquilino quede protegido frente a terceros adquirentes
y acreedores del arrendador
Palabras clave: arrendamientos urbanos, arrendamiento de vivienda.
Title: Comments on proposed reform act concerning urban habitation leases

1

Trabajo realizado con la ayuda del proyecto“Grupo de investigación y centro de investigación CESCO:

mantenimiento de una estructura de investigación dedicada al Derecho de consumo” concedido por el Ministerio
de Economía y Competitividad, DER 2011-28562 (Resolución de 23 de diciembre de 2011).

Revista CESCO de Derecho de Consumo
http://www.revista.uclm.es/index.php/cesco

Nº4/2012
págs. 118-134

Abstract: Spanish Government istrying to amend again the Law concerning urban
habitation leases. Apparently referring to the needs to improve the tenancy as a
substitute of the ownership in a market completely depressed and focusing on the
salutary effects of the so called liberty to contract to promote the flow of plots and flags
tendered in a speculative growing tenancy market, the true is that the Draft creates newimbalances and costs, making almost but necessary to register the contract in the Land
Registry in order for the tenant to be protected vis à vis third acquirers and creditors
seizing the lessor´s assets.
Key words: urban habitation leases, urban leases.
Sumario: 1. Una reforma innecesaria e inoportuna. 2. Tres extremos menores. 3.
Imperativo y dispositivo en el arrendamiento de vivienda. 4.Duración del contrato. 5.
Oponibilidad y adquisición conforme al registro. 6. Las distintas situaciones de conflicto
registral imaginables. 7. Críticas al sistema de oponibilidad registral de los
arrendamientos. 8. Innovaciones en el proceso de desahucio.

1. Una reforma innecesaria e inoportuna
En las líneas que siguen voy a realizar un comentario y evaluación del proyecto de Ley
de reforma dela LAU y de la LEC (Medidas de flexibilización y fomento del mercado de
alquiler de viviendas, BOCG, Congreso, 7 septiembre 2012), que se aplicará a los
arrendamientos concertados después de la entrada en vigor, si bien las partes de un
arrendamiento preexistente podrán “adaptarse voluntariamente” (¿) a la nueva
normativa (DT Única del proyecto). No hago esperar mi valoración negativa delproyecto en su conjunto. Este capricho del Gobierno no responde a ninguna necesidad
real, a ninguna laguna advertida en la aplicación de la ley de 1994. Se pretende en la
Exposición de Motivos incentivar el empleo del contrato arrendaticio como modo de
acceso alternativo a la vivienda, percatados ya de la ruina del modelo hipotecariodominical que ha sido raíz de muchos males que hoy aquejan a...