Regresion Lineal

Presentación del objeto de estudio

Actualmente los precios de los inmuebles en Uruguay son un tema recurrente en los medios de prensa y una de las principales preocupaciones de las familias que pretenden acceder a la vivienda propia, dado el alto precio de los mismos. Por tal motivo nos surgió la inquietud de encontrar una relación del precio de venta de la vivienda respecto a los parámetrostécnicos que son tomados en cuenta para la determinación de su valor.

De acuerdo a los manuales de tasaciones, algunos de los parámetros técnicos utilizados para valuar un inmueble son: ubicación, superficie, iluminación natural, vistas que ofrece, categoría de la propiedad, antigüedad, servicios con los que cuenta, valor de las expensas, funcionalidad (distribución interna), la orientación,seguridad y la oferta competitiva (precio del mercado de otras propiedades similares).

Dado que uno de los elementos a tener en cuenta a la hora de valorar un inmueble es la ubicación del mismo, se procedió a elegir un barrio especifico a efectos de homogeneizar la muestra (siendo el elegido el barrio de Pocitos en la ciudad de Montevideo). Con el mismo criterio, para el estudio se consideraronsólo apartamentos.

Se confeccionó una base de datos con una muestra aleatoria de 59 observaciones, a los efectos de explicar mediante un modelo de regresión múltiple la relación existente entre el precio de venta de un apartamento en Pocitos y los parámetros técnicos, entre los cuales seleccionamos: superficie, años de construcción, vista, piso, distribución interna y servicios. Se eligieroncomo formas de evaluar la distribución interna de la vivienda, la cantidad de dormitorios y baños y para medir los servicios que brinda se evaluó si cuenta con: ascensor, garaje y calefacción. No se consideró para el estudio el valor de las expensas, vigilancia y categoría de la propiedad por no contar con datos al respecto.

Descripción de las variables utilizadas

Los datos utilizados parala confección de la base de datos, fueron obtenidos de la página web www.apartamentos.com.uy, en el mes de junio de 2012. Tal como mencionamos en el párrafo anterior las variables utilizadas son las siguientes:

|Variable |Unidad de medida | |Variable |Atributo |
|Precio de venta (y) |U$S| |Vista (x3) |Frente=1 Contrafrente=0 |
|Superficie (x1) |m2 | |Ascensor (x6) |Si=1 No=0 |
|Años de construido(*) (x2) |Años | |Garaje (x7) |Si=1 No=0 |
|Dormitorios (x4) |Número| |Calefacción (x8) |Si=1 No=0 |
|Baños (x5) |Número | | | |
|Piso (x9) |Número | | | |


(*)Para el caso de apartamentos enconstrucción o con hasta un año de antigüedad se le asigna como cantidad de años 1.

Hipótesis básicas del modelo

H1:Linealidad en los parámetros:

Se desea explicar el precio de venta de los apartamentos en Pocitos (variable aleatoria y) en función de un conjunto de variables que toman valores predeterminados conocidos las cuales denominamos variables explicativas o independientes (x1,x2, …x9). Seexpresa de manera matemática la relación entre estas variables:

Yi= β0+ β1X1+ β2X2+ β3X3+ β4X4+ β5X5+ β6X6+ β7X7+ β8X8+ β9X9+Ui

De lo anterior se desprende que Yi es el valor de la respuesta en el elemento i, X1,……… X9 los valores de las variables independientes y cada coeficiente βi mide el efecto marginal sobre la respuesta de un aumento unitario cuando el resto de las variables...