Saneamiento

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SANEAMIENTO: obligación que por su parte tiene el enajenante, de responder frente al adquiriente de las perturbaciones jurídicas que este sufra por terceras personas o por el propio enajenante.

POR EVICCION:

EVICCION: perdida total o pacial de una cosa por sentencia ejecutoriada en razón de un derecho que aniquila al de la adquisición.

Artículo 7.366.- Habrá evicción cuando el queadquirió algún bien fuere privado del todo o parte de él por sentencia que cause ejecutoria, en razón de algún derecho anterior a la adquisición.

ACCIONES DEL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN:

BUENA O MALA FE DEL ENAJENANTE:

Si el enajenante ha procedido de mala fe, es decir, con la intención dolosa, a sabiendas de que la cosa que estaba enajenando era ilegitima, en este caso, el adquiriente se procedede acuerdo a lo señalado en el artículo:

Enajenante de mala fe en la evicción

Artículo 7.373.- Si el que enajena hubiere procedido de mala fe tendrá además de las obligaciones que expresa el artículo anterior, las siguientes:

I. Devolver, a elección del adquirente, el precio que el bien tenía al tiempo de la adquisición, o el que tenga al tiempo en que sufra la evicción;
II. Cubrir aladquirente el importe de las mejoras voluntarias y de mero placer;
III. Pagar los daños y perjuicios.

Si el enajenante ha procedido de buena fe, es decir, desconoce la ilegitimidad de la transmisión, bien por falta de precaución o de cuidado, su responsabilidad frente a la víctima del hecho ilícito, es decir, frente al que esta ejercitando la acción de saneamiento cambia para quedar de lasiguiente manera:

Artículo 7.372.- Cuando tuviere lugar la evicción, si el enajenante procedió de buena fe, estará obligado a indemnizar al adquirente de lo siguiente:

I. El precio íntegro que recibió por el bien;
II. Los gastos causados en el contrato, si fueron cubiertos por el adquirente;
III. Los gastos causados en el juicio de evicción y el saneamiento;
IV. El valor de las mejorasútiles y necesarias.

Obligación de todo enajenante a la evicción

Artículo 7.367.- Todo el que enajena está obligado a responder de la evicción, aunque no se haya convenido.

BUENA O MALA FE DEL ADQUIRIENTE:

Buena fe: si el adquiriente desconoce la ilegitimidad de la cosa, se encontrara debidamente capacitado para ejercitar la acción de saneamiento.
Mala fe: cuando el adquiriente sabe que lacosa es ilegitima y así la adquiere, la ley le prohíbe al adquiriente en estas condiciones hacer uso de la acción de saneamiento:

Artículo 7.375.- Si proceden de mala fe el que enajena y el adquirente, éste no tendrá derecho al saneamiento ni a indemnización.

MODIFICACION CONVENCIONAL DE LOS EFECTOS DEL SANEAMIENTO:

Por convenio entre las partes se puede renunciar la acción de saneamientopara el caso de evicción. Sin embargo, habrá que tomar las siguientes consideraciones:

a) Si solo se renunció lisa y llanamente, habrá que interpretar, que únicamente se ha renunciado a todos los accesorios que indican los preceptos pero no al precio.
b) Como no se afecta el orden público, pensamos que puede renunciarse también en forma expresa al pago del precio, siempre y cuando asíse diga en forma textual.

Convenio sobre la evicción
Artículo 7.368.- Los contratantes pueden aumentar o disminuir convencionalmente los efectos de la evicción, y aún convenir en que no se preste.

Nulidad del convenio sobre evicción
Artículo 7.369.- Es nulo todo pacto que exima al que enajena de responder por la evicción, siempre que hubiere mala fe de su parte.

POR VICIOS OCULTOS:

Elvendedor está obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén,...
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