Seminario de Tasaciones ICIU

SEMINARIO DE TASACIONES, 10 Y 11 de Octubre de 2013 .
Organizado por la Cámara Inmobiliaria Uruguaya.
Disertante: MBA Angel Leonardo Duré López
Director del Instituto de Capacitación Inmobiliaria de Rosario. Argentina

El objetivo fundamental del curso es que el alumno adquiera la técnica de tasar, contrastando
la temática de la tasación con la realidad de los mercados inmobiliarios.Comprender como funcionan los mercados inmobiliarios permite al alumno darse cuenta que
sin tasación a valor de mercado, las probabilidades de venta se ven disminuidas
proporcionalmente al desfasaje entre el precio de oferta y el valor de mercado que corresponde
al bien en cuestión.
Debemos tener claro desde un comienzo que tasar es estimar el valor mas probable de un bien
o sea hallar aquel valorque estarían dispuestos a aceptar compradores y vendedores en una
comercialización sin presiones y con la debida información.
El mercado inmobiliario y en especial el de las operaciones de compraventa se caracterizan por
un marcado poder de negociación de los vendedores y de los compradores, dejando al
operador en una especie de sandwich estratégico y sin probabilidades de venta. Estasituación
se complica aun mas cuando el operador inmobiliario con afán de crecimiento incorpora
masivamente a su cartera propiedades sobrevaluadas (pensando con la lógica de que a mayor
cantidad de propiedades en venta... mayor concreción) no midiendo el riesgo de la inversión
que realizara en cartelería, tiempo, publicidad, etc.
La salida a esta situación problemática es la correcta tasación a valorde mercado, ya que
solamente a ese valor tendremos probabilidades de vender. De otro modo serán pocas las
ventas y muchas veces quedaremos circunscriptos a mercados restringidos como por ejemplo
al mercado de permuta, ya que en este tipo de mercado los precios están solapados y lo que
juega en la operación es la diferencia de precios.
Para "medir" es valor potencial de un bien inmueble,debemos advertir que lo que en realidad
estamos valorando es un "derecho" sobre un inmueble y no el objeto inmueble en forma
aislada.
Los distintos derechos que una persona puede tener sobre un inmueble se los denomina
"derechos reales".
En nuestro código civil argentino, por ejemplo, queda bien estipulado que los derechos reales
son los que una persona tiene sobre una cosa, en este caso uninmueble, y solo la ley puede
crear nuevos derechos reales.
Los derechos reales que se pueden constituir sobre inmuebles son: dominio, condominio,
hipoteca, usufructo, uso y habitación, servidumbre, propiedad horizontal, derecho de superficie,
anticresis.

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Es así que cuando tasamos un inmueble no será lo mismo valorar un usufructo que un
condominio o una propiedad horizontal.Como síntesis de lo anterior, debemos respetar el siguiente análisis:
1º.- DERECHO ( dominio, ph, etc.)
2º.- INMUEBLE ( superficie, ubicacion, etc.)
3º.- MERCADO (compraventa, permuta, alquiler, leasing)
4º.- MONEDA (U$S, soja,etc.)
Podría darse la situación que una persona nos solicita tasar una propiedad y si nosotros no
sabemos que tipo de derecho tiene sobre la misma, nos veremos en elproblema de elegir
antecedentes y/o realizar cálculos fuera de contexto.
Como ejemplo concreto en una unidad o departamento bajo el régimen de propiedad
horizontal, la construcción pasa a un segundo plano o sea que al comparar unidades similares
lo que hará la diferencia será el régimen estipulado en el reglamento de copropiedad y
administración.
Estará aquel reglamento que permita mascotas oprohibirá el uso profesional de la unidad
funcional, etc., con el correspondiente cambio de valor. Inclusive podría presentarsenos la
situación de que en un mismo edificio unidades similares constructivamente tengan distintas
funciones estipuladas en el reglamento de copropiedad y administración: una para oficina y otra
para vivienda.

CONCEPTO DE TASACION

Tasar es
estimar
el valor...