SISTEMA DE TRANSMISI N DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA AUSTRALIANO

2. SISTEMA DE TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA AUSTRALIANO:

a. ANTECEDENTES: 

El sistema australiano fue instaurado por Sir Robert Richard TORRENS, del que toma su nombre. Lo que hizo Sir Robert Richard TORRENS -que había trabajado muchos años como empleado de Aduanas marítimas- fue aplicar el sistema de Registro de Buques a los inmuebles, copiando las normas de la Merchant ShippingAct de 1854, en la Ley fundamental que es el Acta de la Propiedad de Australia del Sur de 27 de enero de 1858 o Real Property Act pero cada Estado australiano tiene su propia Ley.
Es de tener en cuenta que en los casos en que el derecho real recae sobre un inmueble no incorporado al sistema TORRENS se aplica el Sistema de General Law, rigiendo el common law inglés.

b. LEGISLACIÓN VIGENTE: 

EnAustralia rige el Derecho inglés anterior a 1928, fecha en que se le concedió el poder legislativo. Sigue aplicándose el sistema de general law, con base en el common law inglés, desenvuelto por los Tribunales. Por eso, hay que tener siempre presentes las instituciones inglesas, como los trust -expresión de las situaciones fiduciarias- y los derechos de equidad, a mitad de camino entre los derechosreales y personales. Todo inmueble es propiedad de la Corona, de modo que sobre un inmueble sólo puede tenerse un state, distinto del inmueble mismo; no hay propiedad sino tenencias.

c. CARACTERÍSTICAS:

* Folio Real; El Registro se lleva por fincas, pero el folio real y el libro de Registro se forman archivando los certificados de título y concesiones de la Corona (Crown grants). 
* Duplicado delcertificado de título; La inscripción-archivo o encuadernación va seguida de la entrega al interesado de un ejemplar duplicado del certificado de título que, en operaciones fuera del Estado, es utilizable en lugar del Libro-registro (título real). 
* Inscripción Constutiva; Según la Jurisprudencia, se sustituye la transmisión por título por la transmisión por registración o deed.
* Principio deinvulnerabilidad (indefeasibility); Presunción iuris et de iure de validez, integridad, exactitud y posesión. 
* Fondo de seguro o indemnización a las personas que, por aplicación del sistema, hayan sido privadas de su propiedad.

d. INMATRICULACIÓN OBLIGATORIA: 

Se distinguen tres aspectos: 1. Registración inicial, que es obligatoria salvo cuando no se trate de concesiones de la Corona. 2.Certificado de título, que, como las concesiones de la Corona, se expiden por duplicado, uno de cuyos ejemplares se entrega al titular y el otro se archiva, pasando a constituir el Libro-registro. Sobre si el duplicado que se entrega al interesado es o puede funcionar como un verdadero título real es cuestión controvertida (CASADO PALLARÉS, MIRANDA). 3. Registration Abstract en funciones delLibro-registro. La regla general es que el duplicado del certificado de título no es un título real, salvo en caso de expedición de un Registration Abstract, documento que permite al interesado realizar operaciones fuera de los límites del Estado consignando en el mismo las alteraciones operadas.

e. LOS PRINCIPIOS REGISTRALES:

Las Leyes australianas no sientan principios generales, aunque puede hablarse deellos por vía comparativa:
i. Rogación o instancia, aunque son muy amplias las facultades del Registrador para impulsar el procedimiento registral: requerir declaraciones, presentación de documentos, expedición de nuevos certificados de título, etc.

ii. Prioridad y caveats; El rango o prioridad de las inscripciones y de los certificados de título se determina por la fecha de presentación de losdocumentos, pero esta regla puede alterarse por los caveats o avisos por un plazo de cuarenta y ocho horas que produce un efecto de cierre registral.

iii. Tracto sucesivo; Solamente el titular registral puede realizar actos dispositivos.

iv. Calificación registral; La comprobación de la legalidad de los documentos presentados a registro es objeto de una depurada comprobación, particularmente...