Tasas De Interés

Rolando Astarita

Mercado inmobiliario y teoría marxista

Revista Trasversales número 12, otoño 2008


Rolando Astarita, autor del libro Valor, mercado mundial y globalización, es profesor de la Universidad Nacional de Quilmes y de la Facultad de Ciencias Sociales de la Universidad de Buenos Aires. Este texto es un fragmento del artículo Crisis financiera, que será pronto publicado enEspaña como parte de un libro sobre la crisis.
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Una de las características de la economía de la última década ha sido el impresionante auge de los precios de las casas y bienes inmobiliarios en general. Según datos que tomamos de The Economist, el índice S&P/Case-Schiller de precios de viviendas de Estados Unidos alcanzó su máximo en 2006, subiendo un 134% en los diez años anteriores. EnFrancia, Suecia y Dinamarca ocurrieron alzas similares durante la última década, y en Gran Bretaña, Australia, España e Irlanda los incrementos fueron aún mayores.

Algún intérprete, ingenuo, de la teoría de Marx podría pensar que este alza debería de reflejar cambios muy profundos en los tiempos de trabajo socialmente necesarios para la construcción de casas. Sin embargo la cuestión es más compleja,porque lo que subyace a este alza es la renta de la tierra, y más en particular, la renta de la propiedad inmobiliaria urbana [Harvey, D. (1990): Los límites del capitalismo y la teoría marxista, México, FCE, capítulos 11 y 12]. Como explica Harvey, siguiendo a Marx, dado que la tierra no es producto del trabajo, no puede tener valor; pero el propietario de la tierra –y esto se aplica alpropietario de una casa– puede percibir una renta anual por la misma, que se puede considerar como el interés por algún capital ficticio. Para el propietario esta renta no difiere, en principio, de la renta que le dan activos financieros como bonos o acciones, y el precio de la tierra entonces se calcula de la manera que ya hemos indicado, esto es, a partir de la capitalización de esa renta, con una tasade interés. Por lo tanto cuando bajan las tasas de interés, el precio de las propiedades inmuebles tiende a subir (*).

*) Nota de Trasversales, con acuerdo del autor

Podría decirse que la renta de la tierra o de la vivienda no deriva del precio de la tierra o la vivienda en el mercado, sino más bien al contrario. Si el propietario de una vivienda puede alquilarla por 10.000 euros al año y latasa de interés es 5%, el propietario considerará que el “valor” mínimo de esa vivienda es 200.000 euros, pues un capital de esa cuantía rendiría al 5% anual precisamente 10.000 euros. Sin embargo, si la tasa de interés baja al 4%, el capital ficticio que rendiría tal interés ascendería a 250.000 euros, por lo que el propietario -y no sólo él, sino también el mercado inmobiliario- tenderá apensar que ése es el nuevo “valor” mínimo del piso. Por cierto, en la medida que una sociedad considere en un momento dado que un piso es algo más seguro que una inversión financiera, la tasa de interés a la que se hace el cálculo de capitalización puede ser algo menor a la tasa de interés financiera, de forma que el 5% y el 4% al que nos hemos referido podrían corresponder a tasas de interésfinancieras del 6% y 5%, por ejemplo. Además, durante algunos periodos de tensiones especuladoras (basadas, por ejemplo, en la expectativa de fuertes subidas del precio de la vivienda) pueden hacer que los precios de las viviendas sean incluso superiores al precio derivado de la capitalización "ficticia" de la renta inmobiliaria.

Por eso Harvey explica que la tierra…
“… llega a ser una forma de capitalficticio y el mercado de tierras funciona simplemente como una rama particular –aunque con características especiales– de la circulación del capital a interés. Bajo esas condiciones se trata a la tierra como un puro bien financiero que se compra y se vende según la renta que produce. Como todas las demás formas de capital ficticio, lo que se compra y se vende es un derecho a un ingreso futuro,...