Transferencia De Derechos Reales

Sistema Romano Los romanos habían adoptado un sistema en el que se requería el título y el modo para todos los casos, es decir, para constituir un derecho real sobre una cosa mueble o inmueble se necesita el título y la tradición de la cosa.Entre partes existe transferencia de un derecho real desde el momento en que concurren título y modo, es decir, desde que hay contrato más tradición, sin importar el carácter de la cosa, ya sea esta, mueble o inmueble.
En cuanto a relación a terceros, interesalo atinente a la publicidad, es decir, a la oponibilidad a terceros de ese derecho real que se ha transferido. La oponibilidad hace referencia a que yo pueda hacer valer mi derecho real frente a terceros. Por lo tanto, con relación a terceros para los romanos también se necesitaba título y modo, haber celebrado un contrato y haber hecho esa tradición surtía efectos respecto de toda la comunidad.Esto podía hacerse porque en Roma 1500 años atrás las comunidades eran mucho más pequeñas por lo cual era muy probable que se conociese perfectamente que en los hechos fuera publico el traspaso de un derecho real de una persona a otra, se sabía. (Por ej.: el paterfamilias de una guens e vendía su finca al paterfamilias de otra guens.). Esto era conocido por toda la comunidad. Por esa razón eraoponible frente a terceros y valido entre partes.
Salvo tres excepciones: DONDE EL MODO (la entrega de la cosa) NO ERA REQUERIMIENTO NECESARIO EN MATERIA INMOBILIARIA
1) Traditio Brevi Manu: Por ejemplo, si un locatario de una inmueble, es decir, el tenedor de la cosa, decide luego de estar alquilando comprarle el inmueble al locador, que sería el vendedor en este segundo contrato que surge. Si ellocatario ya está con la cosa en su poder aunque sea a título de tenedor(o sea, el inmueble porque está alquilándolo), ¿Seria practico que el derecho le exija al locatario que hiciese tradición al locador para que luego como vendedor se lo vuelva a dar? El sentido común nos indica que en este caso la tradición no es necesaria, porque la misma persona que sería el que debe recibir la cosa ya la tieneconsigo. Con esto los romanos ya previeron una posible excepción al sistema del T y M en materia inmobiliaria.
2) Constitutio Posesorio: Es la figura que opera a la inversa de la anterior. En este caso, hay un sujeto que es propietario de un inmueble y necesita venderlo pero desea si le resultase posible, permanecer viviendo en ese inmueble como inquilino, puede constituirse luego de la venta enlocatario. En lugar de estar alquilando y decidir comprar, en este caso, son los dueños y se quedan alquilando porque necesitan el dinero de la compraventa. Si el sujeto tiene la cosa en su poder como dueños, y van a terminar recibiéndola ahora a título de tenedores no tendría ningún sentido que entregue la cosa para luego volverla a recibir, va a seguir en su poder.
3) Hipoteca: La hipoteca esun derecho real de garantía, es un derecho real sobre cosa ajena y no sobre cosa propia. Por ejemplo: contraemos un préstamo muy importante con un banco, normalmente el banco va a exigir que se garantice ese crédito con un inmueble, que hipotequen a favor de ese banco. Hipotecar un inmueble significa gravarlo, es decir, constituir un gravamen sobre el, es un derecho real porque se asienta sobre uninmueble. Si al inmueble lo venden, va a seguir afectado a favor del banco. El acreedor de ese derecho real de hipoteca es el banco. En la hipoteca. EN LA HIPOTECA NO HAY DESPLAZAMIENTO DE LA COSA. Ese derecho está en expectativa, el día que yo no cumpla se ejecutara mi inmueble. Por el mero contrato de hipoteca, ya hay derecho real sobre cosa ajena sin desplazamiento de la cosa.

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